Український герб

Реєстрація спеціального
майнового права

на майбутні об’єкти нерухомості

👍 Зручність для замовника

🧊 Прозорість для девелопера

🔒 Захист для інвестора

Законодавство

Закон

"Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"

Перейти

Закон

"Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Перейти

Закон

"Про регулювання містобудівної діяльності"

Перейти

Постанова

"Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна"

Перейти

Постанова

Деякі питання виконання вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"

Перейти

Постанова

Деякі питання реалізації Закону України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”

Перейти

Інвестору. Що потрібно знати?

Що таке СМП (спеціальне майнове право)?

Різновид майнового права на майбутні об’єкти нерухомості або об’єкти, які перебувають на етапі будівництва. Реєстрація таких прав у ДРРП обов’язкова для всіх забудовників, які планують продавати майбутні квартири, паркомісця чи інші житлові або нежитлові приміщення.

Що таке ОНБ (об'єкт незавершеного будівництва)?

Це об'єкт, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, але не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. Згідно з положеннями Цивільного кодексу України до завершення будівництва, власне створення майна, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі такого зведення.

Що таке МОН (майбутній об'єкт нерухомості)?

Складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

Які квартири (МОНи) може купувати інвестор?

Поширення Закону 2518-IX на новобудови.

Згідно з Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (далі - Закон), усі об'єкти, що розпочали будівництво після набрання чинності даного закону, а саме - всі квартири, паркомісця, приміщення та інші об'єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року, можуть бути включені до цивільного обігу (купівля-продаж) лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права.

...

Так, інвестор, який придбає майбутній об'єкт нерухомості, може звернутися до замовника будівництва або девелопера, що реалізує, наприклад, квартиру, і отримати номер дозвільного документа та його дату. Дозвільний документ можна перевірити на порталі ЄДЕССБ за посиланням. Якщо "дата реєстрації в ЄДЕССБ" перевищує 10 жовтня 2022 року, то такий майбутній об'єкт нерухомості повинен бути зареєстрований в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а його продаж повинен відбуватися обов'язково з державною реєстрацією прав. Це також стосується частково сплаченої суми, яка повинна бути зареєстрована як обтяження на користь інвестора. Всі реєстраційні процедури щодо об'єкта повинні виконуватися виключно з участю державного реєстратора та з укладанням нотаріальних договорів.

Показати

Як перевірити об’єкт нерухомості та отримати його характеристики?

Щоб перевірити характеристики майбутнього об'єкта нерухомості (МОН), який почав будівництво після 10.10.2022 року або до 10.10.2022 року, але відомості про МОН внесені до ЄДЕССБ та ДРРП, вам необхідно здійснити наступні кроки:

...

  • Отримання ідентифікатора об'єкта.Запитайте у замовника будівництва або девелопера ідентифікатор об'єкта та реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі прав (ДРРП).
  • Перевірка на порталі ЄДЕССБ.Відвідайте портал ЄДЕССБ і перейдіть до розділу "Заяви про реєстрацію майнового права в ДРРП". За допомогою ідентифікатора об'єкта знайдіть заяву про реєстрацію прав щодо конкретного МОНа. В заяві ви зможете подивитися наступні відомості про:
    • визначення гарантійної частки та розподіл прав (за ідентифікатором можна встановити чи є об’єкт МОНом, чи виступає об'єкт гарантійною часткою, осіб за якими зареєстровано право на об'єкт);
    • дозвільний документ (дата дозвільно, його статуси, використані документ для отримання дозвільного документу їх поточна редакція, відомості про МУО, земельні ділянки, перелік обʼєктів, які будуються, відомості про показники обʼєкта, відповідальних осіб, інші відомості);
    • замовника будівництва (Назва, ЄДРПОУ);
    • земельні ділянки (кадастровий номер, площа);
    • договір щодо організації та фінансування будівництва (відомості про розмежування прав між замовником та девелопером, відомості про сам договір);
    • містобудівні умови та обмеження (статуси документа та його реєстрації, параметри дозволеного будівництва, земельні ділянки, на яких має здійснюватися будівництво, інші відомості);
    • проектну документацію (при переході з заяви можна встановити, за якою редакцією ПД реєструвалося право, параметри та площі обʼєкта (техніко-економічні показники), який купується, земельна ділянка, відповідальних осіб, пускові комплекси, тип обʼєкта та інше);
    • експертизу проектної документації (статуси документа, відповідальних осіб, інше);
    • рішення про адресу (відомості про адресу та інші).
  • Інформаційна довідка з ДРРП.За номером об'єкта нерухомого майна отримайте інформаційну довідку з Державного реєстру прав на нерухоме майно (ДРРП). Довідка міститиме інформацію про ідентифікатор об'єкта, адресу, площу об'єкта, обтяження, тип об'єкта, номери документів з ЄДЕССБ, власників обʼєкта та інші важливі відомості.

Ці кроки дозволять вам отримати детальну інформацію про об'єкт нерухомості, перевірити його статус та визначити його параметри. Пам'ятайте, що важливо порівнювати інформацію, отриману від продавця та з реєстрів, для забезпечення точності та безпеки вашої покупки.

Показати

Як перевірити замовника будівництва\девелопера?

В ЄДЕССБ можливо перевірити в більшій мірі відомості саме про будівництво, його стан, статуси документів, інформацію про обʼєкти

...

На практиці необхідно також перевіряти замовника будівництва та девелопера.

Відомості про девелопера та замовника можливо переглянути в наступних документах ЄДЕССБ:

  • Договір про організацію та фінансування будівництва;
  • Документ про визначення гарантійної частки та розподіл прав;
  • Заява про реєстрацію прав.

В останніх двох документах наявне посилання на договір щодо організації та фінансування будівництва (за його наявності) для визначення девелопера. У вказаних вище документах можна дізнатися ЄДРПОУ та назву вказаних осіб. В останніх двох документах наявне посилання на договір щодо організації та фінансування будівництва (за його наявності) для визначення девелопера. Окремо в ДРРП серед власників будівництва буде зазначено замовник будівництва, девелопер або третя особа, яка вже здійснила першу купівлю майбутнього обʼєкта нерухомості. На інших сервісах можливо отримати детальну інформацію про осіб.

Показати

Які юридичні умови купівлі/продажу об’єкту нерухомості?

Після обрання обʼєкта, на який зареєстроване спеціальне майнове право, потрібно укласти договір купівлі-продажу на обʼєкт. Його істотні умови викладені в статті 13 - 14 Закону України “Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Договір може бути укладено відповідно до свободи договору та положень визначених вказаним законом. Договір підлягає нотаріальному посвідченню.

...

Після укладення договору необхідно здійснити державну реєстрацію речових прав на обʼєкт спеціального майнового права. Так, в залежності від умов договору та оплати відбувається державна реєстрація прав.

Показати

Які права та гарантії надає Закон 2518-IX інвестору?

Згідно Закону продавець (замовник будівництва\девелопер) зобовʼязаний забезпечити:

...

  • будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта;
  • підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі;
  • передачу покупцю неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості шляхом державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт;
  • передачу відповідно до закону покупцю у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію.
Показати

Як зрозуміти, що дозвільний документ на будівництво скасований чи зупинений?

Дозвільний документ є ключовим елементом у будівництві об'єкта та має вирішальне значення для визначення правомірності замовника у будівництві обраного інвестиційного об'єкта.

...

Перш за все, слід перевірити достовірність дозвільного документа, яка вказує на те, чи має замовник право будувати той самий об'єкт, який планує придбати інвестор.

Для отримання номера дозвільного документа слід звернутися до замовника будівництва або девелопера. Також інформацію про дозвільний документ можна знайти на будівельному майданчику. На порталі ЄДЕССБ, в розділі "Реєстри", можна здійснити перевірку за номером документа, отримавши повну інформацію про нього.

Безпечні статуси дозвільного документа включають: статус реєстрації - "зареєстровано" та статус документа - "діючий". Однак, слід також враховувати можливі інші статуси, такі як "очікує реєстрації" або "очікує підписання". Ці статуси можуть свідчити про те, що дозвільний документ знаходиться в процесі отримання або внесення змін, і, можливо, слід зачекати певний період для повторної перевірки.

Рекомендується також детально перевірити інші відомості про об'єкт та його документацію. По аналогії можливо перевірити інші документи через портал ЄДЕССБ.

Показати

Замовнику. Що потрібно знати?

Який алгоритм внесення відомостей до ЄДЕССБ для реєстрації СМП?

Одним із ключових кроків для реєстрації спеціальних майнових прав (СМП) на об'єкти незавершеного будівництва (ОНБ) та майбутні об'єкти нерухомості (МОН) є початкова реєстрація у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) кожного МОНу як складової частини будинку.

...

Це можливо після внесення/створення/отримання визначених документів у ЄДЕССБ (основні кроки\документи):

  • отримання технічних умов;
  • отримання містобудівних умов та обмежень;
  • внесення завдання на проєктування;
  • внесення проєктної документації з ідентифікаторами;
  • внесення експертного звіту;
  • затвердження проєктної документації;
  • отримання документа, що дає право на виконання будівельних робіт;
  • отримання рішення по адресі на кожну будівлю та складові частини в разі подільності об'єкта.

Далі можна перейти до створення документів, пов'язаних із СМП, зокрема складання заяви про реєстрацію СМП. Цій заяві буде присвоєно реєстраційний номер, який надається державному реєстратору прав на нерухоме майно або нотаріусу для проведення подальшої реєстрації.

Показати

Процедура створення документів у ЄДЕССБ містить декілька етапів

1.

Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва - визначено частку девелопера та замовника будівництва на майбутні об’єкти. Далі підписання документів реєстрації гарантійної частки та заяви про реєстрацію СМП відбувається замовником і девелопером.

2.

Реєстрація гарантійної частки - цей документ створюється в ЄДЕССБ і містить перелік МОНів. У разі, коли МОН виступає в якості гарантійної частки, на нього буде зареєстровано відповідне обтяження. Сума площ таких об'єктів, що становлять гарантійну частку має бути: 10% у містах-мільйонниках і 5% в інших населених пунктах.

3.

Формування заяви про реєстрацію СМП - для створення заяви замовник має вказати: реєстраційний номер документа про визначення гарантійної частки та розподіл майбутніх прав, реєстраційний номер документа, що дає право на виконання будівельних робіт, реєстраційний номер рішення про присвоєння адреси об'єктам будівництва. Документ формується автоматично е-системою.

4.

Реєстрація спеціального майнового права - після підписання заяви замовник будівництва може звернутися до реєстратора речових прав для реєстрації СМП. Для цього треба надати реєстратору реєстраційний номер ЄДЕССБ заяви.

Як отримати всю необхідну інформацію про документи в ЄДЕССБ для реєстрації СМП?

Вся необхідна інформація доступна в нашому чаті та за посиланням зібрані усі матеріали.

Алгоритми внесення документів для реєстрації СМП

ЧИТАТИ

Навчальні матеріали

СМП/ОНБ/МОНи: Розбір типових помилок Q&A. Частина 1

Перший щотижневий online-захід з користувачами ЄДЕССБ: проектувальниками, замовниками будівництва та девелоперами.

СМП/ОНБ/МОНи: Розбір типових помилок Q&A. Частина 2

Другий online-захід з користувачами ЄДЕССБ: проектувальниками, замовниками будівництва та девелоперами, де продовжують обговорювати типові помилки під час внесення відомостей до е-системи.

СМП/ОНБ/МОНи: Розбір типових помилок. Q&A. Частина 3

Online-захід "СМП/ОНБ/МОНи: Розбір типових помилок, Q&A. Частина 3", де експерти ЄДЕССБ обговорюють із користувачами, типові помилки під час внесення відомостей до системи.

СМП/ОНБ/МОНи: Розбір типових помилок. Q&A. Частина 4

Четвертий online-захід з користувачами ЄДЕССБ - проектувальниками, замовниками будівництва та девелоперами. Експерти е-системи обговорюватимуть типові помилки під час внесення відомостей до неї.

СМП/ОНБ/МОНи: Розбір типових помилок. Q&A. Частина 5

П’ятий online-захід з користувачами ЄДЕССБ - проектувальниками, замовниками будівництва та девелоперами. Експерти е-системи обговорюватимуть типові помилки під час внесення відомостей до неї.

Публікації

Алгоритми реєстрації спеціального майнового права на об'єкти незавершеного будівництва або майбутні об'єкти нерухомості

Перейти

Зареєстровано спеціальні майнові права на перші майбутні об'єкти нерухомості

Перейти

е-Система: відкрито відомості по спеціальному майновому праву

Перейти

Створено API для передачі відомостей про ОНБ та МОНи для сервісів нерухомості

Перейти

Підтримка

Якщо у вас залишилися питання або виникли труднощі при поданні заяви в застосунку, будь ласка, зверніться до служби підтримки.

З технічних питань - звертайтеся до служби підтримки

Слідкуйте за нами тут

Функціонал реєстрації спеціального майнового права розроблений у співпраці з Міністерством юстиції України.

Цифровізація будівельних послуг реалізовується у співпраці Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури та Міністерства цифрової трансформації за підтримки USAID / UK aid проєкту «Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/ TAPAS»