У разі продажу об'єкта нерухомості, на нього мають бути зареєстровані спеціальні майнові права (СМП) у Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Саме таке правило окреслене Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Наразі, маємо зареєстрованих заяв на 29 564 майбутніх об’єктів нерухомості у ЄДЕССБ.
Однак, закон не змінював правила для об'єктів, які почали будуватися до 10 жовтня 2022 року. Тому правила реєстрації СМП на майбутній об'єкт нерухомості (МОН) діють для обʼєктів, які почали будуватися з вказаної дати.
Важливо те, що договори по переходу спеціального майнового права на МОН повинні укладатися в нотаріальній формі та з подальшою реєстрацією в ДРРП. У свою чергу, відсутність такої реєстрації не дозволить забудовнику зареєструвати вже завершені будівництвом об'єкти на інвесторів.
У липні 2024 року було внесено зміни до Порядку державної реєстрації речових прав на їх майно та обтяження. Ці зміни зафіксували обов'язкову реєстрацію СМП, з метою реєстрації права власності одразу після введення в експлуатацію на інвестора будівництва.
Порядком чітко заборонена реєстрація права власності за інвестором будівництва на закінчений будівництвом об'єкт, якщо він почав будуватися з дня набрання чинності вищезгаданого закону та не зареєстрував СМП.
Кожен інвестор та замовник будівництва має розуміти ризики, які несе відчуження об'єктів поза процедурами Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", щодо їх продажів без реєстрації.
Державним реєстраторам прав під час вчинення реєстраційних дій рекомендується ретельно перевіряти документи осіб, які реєструють право власності на завершений будівництвом обʼєкт, на відповідність та дотримання пункту 81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Особливу увагу варто звернути покупцям квартир, паркомісць, приміщень, що перебувають в процесі будівництва, оскільки договори щодо купівлі обʼєктів будівництво, який розпочалося з 10 жовтня 2022 року, без належної нотаріальної форми та без реєстрації їх в ДРРП не будуть мати юридичної сили. Покупці в такому разі мають високі ризики залишитися без омріяної нерухомості.
Додатково обʼєкти, на які зареєстровано СМП, проходять базові автоматичні перевірки перед реєстрацією. Такі обʼєкти легко перевірити в Реєстрі будівельної діяльності та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отримати більше потрібної інформації про реєстрацію СМП можна на спеціалізованому лендінгу: https://e-construction.gov.ua/smp.
Функціонал реєстрації спеціального майнового права розроблений у тісній співпраці з Міністерством юстиції України.
Цифровізація будівельної сфери і послуг реалізується у співпраці Міністерства розвитку громад та територій України, Міністерства цифрової трансформації України за сприяння проєкту “Підтримка цифрової трансформації”, що фінансується USAID та UK Dev. Партнер проєкту — Фонд Східна Європа.