Проєкт «Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями в мікрорайоні Будівельників 56А у м. Вараш» – коригування розроблений ТОВ «ПРОФ-ІНВ» (головний архітектор проєкту – Юлія Пахрамова; кваліфікаційний сертифікат серія АА № 005472) на замовлення ОБСЛУГОВУЮЧИЙ КООПЕРАТИВ «ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИЙ КООПЕРАТИВ «ЧЕТВЕРТА ПЕРЛИНА» на підставі вихідних даних:

-       завдання на проектування (коригування) затвердженого замовником та погодженого генпроектувальником;

-       містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва № 54-М від 29.01.2021, затверджених наказом управлінням містобудування, архітектури та капітального будівництва виконавчого комітету Вараської міської ради Рівненської області. Реєстраційний номер в ЄДЕССБ MU01:6600-5739-6969-6388;

-       Технічних умов приєднання до електричних мереж електроустановок юридичних та фізичних осіб №160 від 15.05.2007 та додаткової угоди №1 до технічних умов приєднання до електричних мереж електроустановок юридичних та фізичних осіб №160 від 15 травня 2005 року від 12 вересня 2012 року. Реєстраційний номер в ЄДЕССБ  TU01:1093:1803:96865018

-       Технічних умов на приєднання №630-Т до теплових мереж від 10 вересня 2025 року Реєстраційний номер в ЄДЕССБ  TU01:5073-8465-5059-5457;

-       Технічних умов на приєднання до системи централізованого питного водопостачання та централізованого водовідведення №611-ВК від 16.січня 2024 р. зі змінами у розділі «Умови водовідведення» від 18 грудня 2025 р. Реєстраційний номер в ЄДЕССБ  TU012326-5052-8732-0745;

-       Договір №16-С-23 «про передачу права завершення будівництва об’єкту та функцій замовника по багатоповерховому житловому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями в мікрорайоні Будівельників,56А у м. Вараш» від 03.08.2023 року

-       Технічний паспорт «104-х квартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями» вид технічної інвентаризації «Об’єкти незавершеного будівництва, щодо якого набуто право на виконання будівельних робіт» Реєстраційний номер в ЄДЕССБ  ТІ01:4426-0580-3267-8586;

-       Дозвіл на виконання будівельних робіт 3643 від 26 серпня 2008 року виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Рівненській області;

-       Повідомлення про зміну даних в дозволі на будівельні роботи, реєстраційний №ІУ 122180751437 від 16.03.2018р.

-       РІШЕННЯ виконавчого комітету Вараської міської ради (засідання від 29.01.2026) «Про погодження ескізного проєкту благоустрою» «33-РВ-26 від 03.02.2026;

-       Звіту про проведення технічного обстеження будівель та споруд, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з класом наслідків СС2, від 30.09.2025.

Проєктом передбачається нове будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями в мікрорайоні Будівельників, 56А м. Вараш, Рівненської області  .

Клас наслідків (відповідальності) об’єкта – СС2 (середні наслідки). 

Сукупний показник – СС2 (середні наслідки).

Територія на якій будується багатоквартирний житловий будинок  складається із земельної ділянки загальною площею 0,4730 га (кадастровий номер 56107000000:01:007:0064) розташована в Рівненській області Вараській територіальній громаді м. Вараш мікрорайон Будівельників, 56-А.

Проєктом передбачено виконання робіт в одну чергу будівництва без виділення пускових комплексів.

Проєкт «Нового будівництва 104-х квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями у мікрорайоні будівельників в м. Кузнецовську Рівненської області» розроблений ФОП Семенюк В.Ф, погодженої 222.07.2007 року та затвердженої наказом РРУ ДСФУ «ДФСМЖБ» №7-р від 15.05.2008 від 16.11.2023.

Замовником отримано Дозвіл на виконання будівельних робіт від 26 серпня 2008 р. № 643.

Даним коригуванням раніше затвердженого проєкту відповідно до завдання на коригування, передбачено:

-       Зміну замовника будівництва відповідно до договору про право користування чужою земельною ділянкою та Договору про передачу права завершення будівництва об’єкту та функцій замовника по багатоповерховому житловому будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями в мікрорайоні Будівельнииків,56А у м. Вараш;

-       Зміна назви об’єкту будівництва відповідно до оновлених містобудівних умов та обмежень;

-       Внесення змін в архітектурно-планувальні рішення секцій будинку. Передбачено часткове перепланування квартири, вбудованих приміщень та збільшення кількості квартир ;

-       Влаштування в 1-й секції споруди подвійного призначення з захисними властивостями протирадіаційного укриття (СПП ПРУ) із місткістю для всього об’єкту;

-       Влаштування автоматичної системи порошкового пожежогасіння нежитлових приміщень розміщених в  підвалі будинку.  

Всі інші проєктні рішення відповідають раніше затвердженому проєкту та залишаються без змін.

Проєктом передбачено нове будівництво житлової багатоквартирної забудови без виділення черг та  пускових комплексів:

Клас наслідків (відповідальності) будинку – СС2 (середні наслідки).

Сукупний показник Клас наслідків (відповідальності) – СС2 (середні наслідки).

Ідентифікатори об'єкту будівництва, реєстраційні номера:

-       01.2584699.5134113.20240413.67.8966.09 - багатоповерховий житловий будинок.

Рішення з генерального плану

Ділянка площею 0,473 га з кадастровим номером 5610700000:01:007:0064, відведена під завершення нового будівництва житлового багатоповерхового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями розташована в м. Вараш, мікрорайон Будівельників 56А. Цільове призначення ділянки – 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Функціональне призначення: Ж-3, зона змішаної багатоквартирної житлової забудови та громадської забудови. Відповідно до технічного паспорта об’єкту незавершеного будівництва, щодо якого набуто право виконання будівельних робіт №1179/01/25 від 20.04.2023 реєстраційний номер в ЄДЕССБ ТІ01:4426-0580-3267-8586 на земельній ділянці розташовано об’єкт незавершеного будівництва 104-х квартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями з відсотком готовності – 11, який підлягає завершенню будівництва, а також господарські та допоміжні приміщення на період будівництва, відсутні підземні мережі.

 За генеральним планом на земельній ділянці передбачено: завершення будівництва трисекційного багатоквартирного житлового будинку, На дворовій території запроєктовано прибудинкові майданчики: ігрові для дітей дошкільного й молодшого шкільного віку, для занять фізкультурою, для відпочинку дорослого населення, а також місця для тимчасової стоянки автомобілів, тимчасового паркування велосипедів, майданчик для роздільного збирання побутових відходів.

Транспортне обслуговування об’єкту будівництва забезпечується існуючими проїздами з мікрорайону Будівельників  по існуючим на прилеглій території та запроєктованим майданчиковим проїздам навколо житлових будинків, що забезпечують вільний проїзд спеціальної рятувальної та пожежної техніки та круговий об’їзд навколо будинків.

Вертикальне планування території виконано з урахуванням існуючих відміток вулиць, проїздів, прилеглої території та максимальним збереженням рельєфу. Проєктними рішеннями з вертикального планування забезпечується відвід дощових і талих вод з території поверхневим способом по проїздах та закритою системою дощової каналізації. Тротуари та внутрішні проїзди запроєктовані з нормативними ухилами у повздовжніх і поперечних напрямках.

Рішення з благоустрою та озелененню території передбачають влаштування: проїздів з покриттям асфальтобетоном та мощення бетонної плитки із встановленням обмежувальних бортових каменів; пішохідних доріжок та тротуарів з декоративної плитки типу ФЕМ; дитячих майданчиків зі спеціальним травмобезпечним штучним покриттям; встановлення малих архітектурних форм і елементів зовнішнього освітлення; висаджування кущів, низькорослих дерев, влаштування квітників та партерних газонів.

Проєктними рішеннями передбачені заходи із забезпечення вимог щодо інклюзивності для зручного безперешкодного пересування по території.

Проєктом відповідно до Рішення виконавчого комітету Вараської міської ради (засідання від 29.01.2026) «Про погодження ескізного проєкту благоустрою» «33-РВ-26 від 03.02.2026 передбачено благоустрій прилеглої території;

Архітектурно-планувальні рішення

Житловий багатоповерховий будинок – трисекційний, 9-ти поверховий з підвальним поверхом.

Умовна висота будинку ≤ 26,5 м.

Житловий будинок складається з 3-х секцій, що у плані утворюють прямокутний  обрис із розмірами в крайніх осях 83,12х19,95 м. Між секціями 2 та 3 передбачено деформаційний шов.

За позначку 0,000 прийнято рівень підлоги 1-го поверху будинку, що відповідає абсолютній позначці 165,4 м для всіх секцій.

У підвальному поверсі секцій № 1 запроектовані приміщення, що у особливий період використовується як СПП із захисними властивостями ПРУ групи П1. Висота підвального поверху становить 2,85 м.

У підвальному поверсі секцій  №2 та № 3 розташовані приміщень для прокладення інженерних мереж будинку, приміщень електрощитової та вузла вводу, також нежитлові приміщення (комори). Висота підвального поверху – 2,85 м.

Вихід з підвального поверху передбачено безпосередньо на вулицю по двох сходових клітках з кожної секції.

На першому поверсі будинку запроектовано приміщення громадського призначення – офісні приміщення.

Житлові квартири запроектована з другого по дев’ятий поверхи. Висота житлових поверхів 2,85 м. Квартири представлені одно-та двокімнатними квартирами.

Вертикальні зв’язки між житловими поверхами кожної секції забезпечуються сходовою кліткою типу СК1, а також ліфтом вантажопідйомністю 1000 кг. Доступ на основний посадковий поверх ліфтів (0,000) здійснюється з відмітки ґанку входу в будинок (-0,000). Вихід на покрівлю передбачено зі сходової клітини. Покрівля секцій – плоска з організованим внутрішнім водовідведенням з гідроізоляційним шаром із ПВХ-мембрани.

Зовнішнє оздоблення секцій – декоративна штукатурка, кварцова ґрунтовка склотканева лугостійка сітка штукатурка мінеральна вата на клейовій суміші. Віконні прорізи та прорізи балконних дверей в зовнішніх стінах заповнюються металопластиковими блоками з п’ятикамерним профілем і з двокамерним склопакетами з нормативною повітропроникністю.

Проєктом враховані вимоги щодо додержання нормативів з питань створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Конструктивні рішення

Ділянка будівництва належить до ІІ (середньої) категорії складності інженерно-геологічних умов. Сейсмічність майданчика будівництва – менше 6 балів. Ґрунти основ ділянки складаються з інженерно-геологічних елементів представлених: грунтово-рослинним шаром, насипними ґрунтами, суглинками тугопластичними, пісками пилуватими, пісками дрібними щільними, глинами напівтвердими. Рівень ґрунтових вод на час вишукувань встановлено на глибинах 2,0-2,9 м, що відповідає абсолютним відміткам 162,0 м. Ділянка віднесена до підтоплюваних.

Основні несучі елементи будинку виконані про раніше затвердженому проекту та коригуванню не підлягають.

Конструктивна схема будинків – стінова, з поздовжніми несучими стінами. Просторова жорсткість та стійкість будинку забезпечується сумісною роботою поздовжніх та поперечних стін.

Між першою та другою секціями будинку передбачено деформаційний шов.

Клас наслідків (відповідальності) будинку – СС2 (середні наслідки).

Основні несучі та огороджувальні конструкції будинків:

-      фундаменти – монолітна плита  товщиною 1000 мм, армована двома сітками: нижня з арматури Ø20 А400С кроком 200х200, верхня з арматури Ø20 А400С кроком 200х200, поперечні стержні Ø10 А400С з додатковим армуванням стержнями Ø20; Ø25 А400С. Бетон кл. С20/25;

-      Стіни нижче відм. 0,000. Із збірних бетонних блоків по з влаштуванням монолітного залізобетонного поясу армованого стержнями Ø12 А400С з бетону кл. С16/20;

-      В секції  1 будинку де запроєктовано приміщення подвійного призначення (СПП ПРУ) перекриття монолітне з.б. товщ. 350 мм, армована двома сітками: нижня з арматури Ø18 А400С;

-      Зовнішні стіни надземних поверхів запроєктовано із кладки силікатної та керамічної цегли, завтовшки. 510 (380) мм на цементно-піщаному розчині М100, армовані сітками з арматурного дроту Ø 4 Вр-I за через 2 ряди;

-      Перекриття – збірні панелі залізобетонні багатопустотні по індивідуального замовлення.

-      перегородки – кладка з керамічної цегли, завтовшки 120 мм

-    покрівля – плоска із гідроізоляційним килимом із ПВХ мембрани, з внутрішнім водовідведенням, утеплена;

-      площадки та марші сходових кліток – збірні залізобетонні сходові марші з напівплощадками.

Проєктними рішеннями виконані заходи з посиленої гідроізоляції огороджуючих конструкцій підземних частин.

Огороджуючі конструкції ПРУ розраховані на надмірний тиск у фронті повітряної ударної хвилі ∆Рф=100 (10,0) кПа (т/м²). Передбачені заходи для уникнення явища вторинної фрагментації огороджуючих стін.

Інженерне забезпечення

Водопостачання. У відповідності до технічних умов №611-ВК від 16 січня 2024 р., виданих КП "Вараштепловодоканал" зі змінами від 18.12.2025р., водопостачання житлового будинку передбачене від існуючої водопровідної мережі Ø 200 мм в районі забудови.

Зовнішнє пожежогасіння з витратою 20 л/с здійснюється від запроєктованого і діючого пожежних гідрантів.

Зовнішня водопровідна мережа господарсько-питного водопроводу запроектована з поліетиленових труб. Колодязі виконуються із збірних залізобетонних елементів.

В житловому будинку запроектована система господарсько-питного водопроводу, тупикова. Джерело водопостачання – зовнішні мережі водопроводу. В підвальному поверсі секції 2 житлового будинку (в приміщенні вузла вводу) запроєктована підвищувальна насосна станція з насосами (2 робочих, 1 резервний).

Для обліку витрат води запроектовані: загальнобудинковий лічильник холодної води.

Гаряче водопостачання житлового будинку передбачається відповідності до технічних умов №630-Т від 10 вересня 2025 р., виданих КП "Вараштепловодоканал" від зовнішніх мереж теплопостачання. Для обліку витрат води запроектовано: загальнобудинковий лічильник гарячої води.

Трубопроводи водопостачання монтуються з поліпропіленових труб.

Каналізування. У відповідності до технічних умов №611-ВК від 16 січня 2024 р., виданих КП "Вараштепловодоканал" зі змінами від 18.12.2025р., відведення господарсько-побутових стоків від житлового будинку передбачається в діючу міську мережу господарсько-побутової каналізації Ø 150 мм).

Зовнішні мережі каналізації монтуються з каналізаційних ПВХ  труб.

В житловому будинку запроєктовано господарсько-побутову систему каналізації з випуском в зовнішні мережі.

У зв'язку з неможливістю самопливного відведення господарсько-побутових стічних вод з санвузлів ПРУ, в санвузлах встановлюються компактні насосні установки з подальшим відкачуванням у внутрішньобудинкову систему господарсько-побутової каналізації.

Відведення зливових вод передбачене в існуючий мережі дощової каналізації міста.

Для попередньої очистки зливових вод з стоянки автомобілів встановлюються сепаратори нафтопродуктів.

Опалення житлового будинку передбачається відповідності до технічних умов №630-Т від 10 вересня 2025 р., виданих КП "Вараштепловодоканал" від центральної мережі теплопостачання міста. Система теплопостачання закрита, підключена до теплових мереж за незалежною схемою через пластинчастий теплообмінник розміщеним в підвальному поверсі секції 2. Параметри теплоносія: мережева вода 130/70°С, вторинний контур (система опалення) – 80/40°С.

Індивідуальний тепловий пункт(ІТП) укомплектований вузлом комерційного обліку тепла, теплообмінником пластинчастого типу, циркуляційними насосами з частотним регулюванням та автоматичним регулятором температури. На кожному стояку передбачено балансувальний клапан з функцією попереднього налаштування.  Теплове регулювання та автоматизація.

Магістральні трубопроводи запроектовані із сталевих електрозварних труб згідно з ДСТУ 8936:2019 Труби сталеві водогазопровідні. Поверхові гребінки змонтовані у шафі прихованого монтажу та виконуються із сталевих труб, з встановленням фільтра та запірної арматури на кожному відгалужені для підключення індивідуальних квартирних гілок опалення. Поповерхове розведення теплоносія від розподільчих гребінок до квартирних радіаторів виконується  прокладаються в конструкції підлоги з поліпропіленових труб з антидифузним покриттям  в трубчастих теплоізоляційних конструкціях.  

 Система опалення – водяна з циркуляцією теплоносія, двотрубна з горизонтальним нижнім розведенням. Опалювальні прилади – сталеві панельні радіатори з нижнім підведенням та відведенням теплоносія, з вбудованими термостатичними клапанами.

Нагрівальні прилади – радіатори сталеві.

Опалення приміщень СПП з захисними властивостями ПРУ здійснюється здійснюється окремою гілкою.

Вентиляція. Для квартир запроєктована витяжна вентиляція з природним спонуканням. Видалення повітря виконується витяжними каналами у внутрішніх стінах, розташованих в санітарних вузлах та кухнях, що виводяться вище покрівлі на нормовану висоту. Приплив повітря передбачено через регульовані стулки вікон.

З приміщень електрощитових, насосних передбачено витяжну природну канальну вентиляцію, приплив повітря – неорганізований через суміжні приміщення, за допомогою решітки в нижній зоні дверей.

Електропостачання та електротехнічні рішення. Електропостачання здійснюється відповідно до технічних умов приєднання до електричних мереж електроустановок юридичних та фізичних осіб №160 від 15.05.2007 та додаткової угоди №1 до технічних умов приєднання до електричних мереж електроустановок юридичних та фізичних осіб №160 від 15 травня 2005 року від 12 вересня 2012 року. Реєстраційний номер в ЄДЕССБ  TU01:1093:1803:96865018.

Електропостачання проектованого багатоквартирного житлового будинку передбачено з проектованої трансформаторної підстанції 2КТП-10/0,4 кВ.

Живляча мережа напругою 0,38 кВ до споживачів виконується кабельними двохпроменевими лініями з підключенням променів до різних секцій на різні трансформатори 10/0,4 кВ ТП.

На об’єкті передбачено встановлення ввідно-обліково розподільчих електрощитів ВРП. Ввідно-обліково розподільче електрообладнання монтується в електрощитовій, яка знаходиться в підвальному приміщенні. До ВРП будинку передбачено прокладку двох взаєморезервуючих кабельних ліній 0,4кВ від різних секцій шин РУ-0,4 кВ ТП.

Ввід та розподіл електромережі СПП із захисними властивостями ПРУ передбачено від різних вводів ВРП з АВР.

Розрахункові засоби обліку електричної енергії передбачаються на межі експлуатаційної відповідальності між споживачами і електропередавальною організацією: на ВРП і на вводах у квартири житлових будинків, нежитлових приміщеннях та на ввідному пристрої ПРУ.

Розподільні силові мережі виконуються 3-х (L, N, PE - провідниками) і 5-ти (L1, L2, L3, N, PE - провідниками) жильним негорючим кабелем, проводом з помірним димовиділенням (ВВГнгд, ПВ3нгд). Силові мережі протипожежних систем виконуються 3-х (L, N, PE - провідниками) і 5-ти (L1, L2, L3, N, PE - провідниками) жильним вогнетривким кабелем з мідними жилами, з ізоляцією, заповненням та оболонкою з безгалогенних речовин ( (N)HXH FE180/E90).

Проєктом передбачається робоче освітлення у всіх приміщеннях; евакуаційно-чергове освітлення сходових клітин, поверхових коридорів; аварійне і ремонтне освітлення електрощитових та приміщені водомірного вузла, а також зовнішнє освітлення території. За джерело світла в поверхових коридорах і в сходових клітинах прийняті світлодіодні світильники з датчиками руху.

Проєктними рішеннями виконано блискавкозахист будинку згідно з нормативними вимогами, передбачені основні заходи з електробезпеки та охорони праці.

Системи зв'язку. Системи електрозв'язку загального користування (ЕЗЗК) запроектовано у відповідності до технічних умов. Розподільний сегмент оптичної телекомунікаційної мережі доступу передбачається від магістрального сегменту телекомунікаційної мережі міста розподільним оптичним кабелем з будинковими розподільними муфтами.

Передбачається будівництво лінійно-кабельних споруд (кабельна каналізація електрозв'язку і лінії телекомунікацій) від існуючих будинків по вулиці до проектованого будинку та прокладка волоконно-оптичного кабелю зв’язку до проектованих будинків.

Диспетчеризація систем інженерного обладнання житлових будинків передбачена з підключенням до диспетчерського пункту житлово-експлуатаційної організації району будівництва.

Інженерно-технічні заходи цивільного захисту

У складі даного коригування проєкту розроблено розділ ІТЗ ЦЗ у якому передбачено комплекс заходів спрямованих на запобігання виникнення аварійних ситуацій та захист людей від небезпек прогнозованих надзвичайних ситуацій.

Даним проєктом передбачено влаштування у частині приміщень підвального поверху секції № 1 приміщень споруди подвійного призначення із захисними властивостями протирадіаційного укриття (СПП ПРУ) групи П-1.

Енергозбереження

Проєктом передбачено комплекс робіт, спрямованих на відповідність теплотехнічних показників огороджувальних конструкцій будинків та показників споживання енергетичних ресурсів інженерними системами і забезпечення енергетичної ефективності будинку на рівні, що відповідає нормативним вимогам.

Організація будівництва

Тривалість будівництва складає 12 місяців. Проєктом передбачені методи виконання основних робіт, послідовність будівництва, визначена потреба в будівельних машинах і механізмах та матеріальних ресурсах.

У процесі розгляду проєкту «Будівництво багатоповерхового житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями в мікрорайоні Будівельників 56А у м. Вараш» – коригування за зауваженнями експертів ТОВ «Інспектрум», проєктною організацією за погодженням із замовником в проект внесені зміни і доповнення.