Ескізний проект розроблено Товариство з обмеженою відповідальністю «ГЕФЕСТ» ,  юр. адреса: 65045, Одеська область, м. Одеса, Приморський район, вул. Спиридонівська, буд. 10, н/п 15.

Головний архітектор проекту – Коржов Олексій Валерійович (кваліфікаційний сертифікат серія АА №001933  від 24.10.2013 року).

Вихідні дані:

-         «Завдання на проектування», яке затверджене Замовником;

-         Містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва, Затверджене Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради (02498820) Наказ 01-06/108 від 20.12.2022 р.;

-          Технічні умови.

Клас наслідків (відповідальності) об’єкту – СС2

Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення, з підземним паркінгом та окремо розташованою адміністративною будівлею передбачається в Приморському адміністративному районі м. Одеси на території  Центрального історичного ареалу, район вулиці Приморська та узвозу Маринеско.

 Земельна ділянка площею 0,2381 га під будівництво багатоквартирного житлового будинку використовується замовником на підставі оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 5110137500:05:001:0014).

На ділянці під будівництво на даний час знаходяться 2-х поверхові житлові та 1-поверхові нежитлові будівлі розташовані по червоних лініях вулиць. Внутрішній простір ділянки забудований хаотично 1-поверховими нежитловими будівлями. На ділянці також є ряд зруйнованих будівель.

Ділянка будівництва межує:

- з північного-сходу – із вул. Приморська;

- з південного-заходу – з узвозом Маринеско;

- північного-заходу та південного-сходу – примикає до існуючої житлової забудови.

Будівництво багатоквартирного житлового будинку iз вбудованими приміщеннями громадського призначення, з підземним паркінгом та окремо розташованою адміністративною будівлею передбачається з виділенням трьох черг будівництва.

Перша черга будівництва - будівництво 6-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку (№ 1 по ГП) з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом.

Друга черга будівництва  - будівництво 6-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку (№ 2 по ГП) з вбудованими приміщеннями громадського призначення, підземним паркінгом .

Третя черга будівництва  - будівництво 6-ти поверхової адміністративної будівлі (№ 3 по ГП).

Генеральний план

Відповідно до завдання на проектування передбачається розташування двох житлових 6-ти поверхових житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення, вбудованим дворівневим підземним паркінгом (кількість  48 маш./місце) та 6-ти поверхової адміністративної будівлі,  зовнішніх і внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрій території.

Рельєф ділянки – складний. Перепад висот в зоні забудови від 2,5 м до 14,5 м.

На території знаходяться будівлі, які підлягають знесенню до початку будівництва. Вертикальне планування виконується з урахуванням існуючого рельєфу. Інженерні мережі, що потрапляють в зону будівництва, підлягають винесенню.

Під’їзди та підходи до об’єкту будівництва ув’язані з існуючою транспортно-пішохідною схемою. Заїзди/виїзди на територію об'єкту будівництва передбачаються з вулиці Приморська .

        Входи до житлових будинків запроектовано зі сторони дворових фасадів, входи до громадських приміщень розташовані з боку узвозу Марінеско.

        У зв’язку з наближенням об’єкту будівництва до інфраструктурної зеленої зони міста, а саме бульвару Жванецькому, насиченого майданчиками різного призначення, даними проектними рішенням розташування майданчиків різноманітного призначення (для ігор дітей, відпочинку дорослого населення та інші) не передбачено. Вигул собак передбачений на існуючих спеціально обладнаних майданчиках, розташованих уздовж бульвару Жванецькому.

Потреба в місцях постійного та тимчасового зберігання автотранспорту мешканців житлових будинків, відвідувачів і працівників громадських приміщень та адміністративної будівлі  визначена відповідно до виконаного розрахунку з дотриманням нормативних вимог. Для постійного зберігання автотранспорту запроектовано підземний паркінг (на 48 маш./місце) та відкриті автостоянки (на 12 маш./місць).

Проектом  передбачається влаштування автомобільних проїздів та покриття пішохідних доріжок та майданчиків.

Благоустрій території  багатоквартирного житлового будинку та адміністративної будівлі передбачає комплексне озеленення з використанням декоративних елементів і малих архітектурних форм.

Організація дорожнього руху транспорту та пішоходів виконується в ув’язці з існуючою транспортно-пішохідною схемою з урахуванням нормативних вимог.

Рішеннями з генерального плану забезпечені нормовані санітарні відстані між будівлями та спорудами.

Архітектурно-будівельні рішення

Інженерно-геологічні вишукування виконані ПП "ПФ" Центр інженерно-проектних досліджень" у 2020 р. Категорія складності інженерно-геологічних умов ділянки будівництва – ІІІ (складна).

Житловий будинок № 1 по ГП – шестиповерховий з технічними поверхами (на позн.-6.400, позн.-3.300), вбудованим паркінгом (на позн.-12.600, позн.-9.500) та даховою  котельнею,  прямокутної конфігурації в плані, розмірами в осях 32,58 ´ 24,04 м.

Житловий будинок № 2 по ГП – шестиповерховий з вхідною групою та технічними поверхами на позн.-9.500, позн.-6.400, позн.-3.300 та позн. 0.000 прямокутної конфігурації в плані, розмірами в осях 25,68 ´ 10,235 м.  Висота поверхів з першого по шостий – 3,0м.

Житловий будинок №2 по ГП - зблокований з житловим  будинком №1 по ГП.

Входи у вбудовані приміщення та паркінг відокремлені від входів в житлову частину будинків. Вбудовані громадські приміщення запроектовано з окремими входами/виходами на зовні. 

Сполучення в житловому будинку №1 по ГП передбачається:

– між першим та житловими поверхами – сходовою кліткою тип Н1 і двома ліфтами  вантажністю 1000 кг та вантажністю 630 кг.

В житловому будинку № 2 по ГП сполучення передбачається:

– між першим та житловими поверхами – сходовою кліткою тип Н4 і ліфтом   вантажністю 1000 кг.

Паркінг – підземний, розташований на двох рівнях, манежного типу з перпендикулярним розташуванням автомашин до осі проїздів.

Кожен рівень паркінгу забезпечений двосмуговою рампою.  В’їзди/виїзди на кожний рівень передбачаються з рівня поверхні землі.

Доступ до паркінгу передбачається вантажо-пасажирськими пожежним ліфтом (вантажністю 1000 кг) та окремою сходовою кліткою з виходом назовні.

Адміністративна будівля №3 по ГП – шестиповерхова, окремо розташована, складної конфігурації в плані, розмірами в осях  15,575 х 17,391 м.

 Висота поверхів – 3,0 м.

Планувальними рішеннями в адміністративній будівлі передбачається:

 – перший поверх  – вхід в будівлю, технічні приміщення (тепловий пункт, електрощитова), офіси з санвузлами;

– з другого по шостий поверх – офіси з санвузлами.

Сполучення в адміністративній будівлі передбачається сходовою кліткою тип Н1 і ліфтом  вантажністю 1000 кг.

Для забезпечення доступу осіб з інвалідністю та маломобільних груп населення на входах в житлові будинки  адміністративну будівлю запроектовані пандуси, а також у місцях перетинів тротуарів із проїжджою частиною внутрішньоквартальних проїздів та у місцях перепаду рельєфу на пішохідних доріжках прилеглої території. На відкритих стоянках автомобілів та у підземному паркінгу передбачені місця для особистого транспорту осіб з інвалідністю. Для осіб з інвалідністю і маломобільних груп населення в житловому будинку та адміністративній будівлі передбачаються заходи щодо забезпечення безперешкодного пересування інвалідів усередині будівлі та можливості використання ними засобів вертикального транспорту. Планувальні параметри всіх квартир, за необхідності, дають можливість наступного їх дообладнання з урахуванням потреб окремих категорій осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Конструктивна система житлових будинків – рамно-в’язевий монолітний залізобетонний каркас (колони, перекриття, покриття) з діафрагмами та ядрами жорсткості у вигляді сходово-ліфтових вузлів. Фундамент – монолітна залізобетонна плита. Стіни підвалу – монолітні залізобетонні з утепленням. Зовнішні огороджувальні стіни житлової частини – з газобетонних блоків (блоків ніздрюватого бетону) з утепленням. Сходові майданчики та сходи – із залізобетону, сходові марші – з огородженням із металевих конструкцій. Покрівля – рулонна з утепленням.

Проектними рішеннями передбачено антисейсмічні заходи, заходи щодо надійності та безпеки, захист будівельних конструкцій від корозії, блискавкозахист та заземлення.

Тривалість інсоляції для квартир житлової забудови, вбудованих приміщень та навколишньої забудови відповідає нормативним показникам.

В звязку з тим, що даний об’єкт знаходиться в межах комплексної охоронної зони Центрального історичного ареалу м. Одеси, у відповідності до п. 6.1.21 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», де означено: «в умовах, коли будівництво ведеться в зоні історичної забудови, яка має відповідний статус згідно з генеральним планом населеного пункту (зони охорони пам’яток культурної спадщини, значні історичні будівлі, історичний ареал), побутові розриви між житловими будинками можуть прирівнюватися до існуючих для збереження характеру історичного розпланування вулиці, кварталу, площі тощо. Будівництво в таких зонах може вестися по історично сформованій лінії забудови», будівництво обєкту передбачено по по історично сформованій лінії забудови. Крім того, у перших поверхах проектованого обєкту розміщено вбудовані приміщення громадського призначення, що у відповідності до п. 6.1.23 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», дає можливість розміщувати забудову по червоній лінії вулиць.

Відстані між існуючими та проектованими будинками та спорудами прийняти у відповідності до п. 15.2.2, табл. 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» з урахуванням примітки 3, що допускає зменьшення протипожежних відстаней між стінами будинків без віконних прорізів на 20% та примітки 6, що допускає передбачити відстані між будинками І і ІІ ступенів вогнестійкості менше ніж 6 м, за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщенного навпроти іншого будинку, є протипожежною.

Інженерне забезпечення

Будівлі обладнуються системами:

-        питного та протипожежного водопроводу від міських мереж за допомогою вбудованих підвищувальних насосних установок (окремо розташованої підвищувальної насосної станції);

-        господарсько-побутової та дощової каналізації від міських мереж;

-        газопостачання від міських мереж (споживачі газові котли);

-        гарячого водопостачання від газових котлів для житлової частини комплексу та електричних водонагрівачів для вбудованих приміщень громадського призначення;

-        теплопостачання від дахової котельні  з влаштуванням ІТП;

-        загальнообмінної вентиляції та вентиляції димовидалення;

-        електропостачання та зв’язку від міських мереж.

Забезпечення безпеки життя і здоров’я людини,
захисту навколишнього природного середовища,
забезпечення санітарно-епідеміологічного благополуччя населення

Рішення, прийняті в ескізному проекті, відповідають нормам та правилам екологічної безпеки і санітарно-епідеміологічного благополуччя населення та забезпечують безпечне та безаварійне функціонування об’єкту. Ділянка проектування входить до 2-кілометрової водоохоронної зони Чорного моря.

Розміщення та орієнтація будівель, що проектуються, забезпечує нормовану тривалість інсоляції житлових приміщень.

Енергозбереження

Ескізним проектом передбачаються заходи щодо ефективного використання газу, теплової та електричної енергії за рахунок забезпечення нормованих теплотехнічних показників зовнішніх огороджувальних конструкцій, технічних рішень з енергоефективності інженерних систем газопостачання, теплопостачання, опалення, вентиляції, гарячого водопостачання, електричного освітлення, автоматизації інженерних систем.

Організація будівництва

Тривалість будівництва житлового комплексу складає 17 місяців, в тому числі:

1 черга будівництва – 17 місяців; 2 черга будівництва – 12,5 місяця;

3 черга будівництва – 15,5 місяців.

Висновки

Під час проведення експертизи відповідно до зауважень експертів, проектувальником були внесені зміни до проектної документації.