Проект розроблено Товариство з обмеженою відповідальністю «ГЕФЕСТ» ,  юр. адреса: 65045, Одеська область, м. Одеса, Приморський район, вул. Спиридонівська, буд. 10, н/п 15.

Головний архітектор проекту – Коржов Олексій Валерійович (кваліфікаційний сертифікат серія АА №001933  від 24.10.2013 року).

Вихідні дані:

-         «Завдання на проектування», яке затверджене Замовником;

-         Містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва, Затверджене Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради (02498820) Наказ 01-06/108 від 20.12.2022 р.;

-          Технічні умови.

Клас наслідків (відповідальності) об’єкту – СС2

Будівництво багатоквартирного житлового будинку iз вбудованими приміщеннями громадського призначення, з підземним паркінгом та окремо розташованою адміністративною будівлею передбачається в Приморському адміністративному районі м. Одеси на території  Центрального історичного ареалу, район вулиці Приморська та узвозу Маринеско.

 Земельна ділянка площею 0,2381 га під будівництво багатоквартирного житлового будинку використовується замовником на підставі оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 5110137500:05:001:0014).

На ділянці під будівництво, яка знаходиться в Комплексній охоронній зоні історичного центру,  пам'ятники архітектури та історії відсутні. У безпосередній близькості від ділянки забудови знаходиться пам'ятка історії місцевого значення – Одеський художній музей (спуск Марінеско, 5-А) та пам'ятка архітектури місцевого значення – житловий будинок зі спуску Марінеско, 2.

На ділянці під будівництво на даний час знаходяться 2-х поверхові житлові та 1-поверхові нежитлові будівлі розташовані по червоних лініях вулиць. Внутрішній простір ділянки забудований хаотично 1-поверховими нежитловими будівлями. На ділянці також є ряд зруйнованих будівель.

Ділянка будівництва межує:

- з північного-сходу – із вул. Приморська;

- з південного-заходу – з узвозом Маринеско;

- північного-заходу та південного-сходу – примикає до існуючої житлової забудови.

Будівництво багатоквартирного житлового будинку iз вбудованими приміщеннями громадського призначення, з підземним паркінгом та окремо розташованою адміністративною будівлею передбачається з виділенням трьох черг будівництва.

Даною експертизою розглядається перша черга будівництва до складу якої входить шести поверховий багатоквартирний житловий будинок (№ 1 по ГП) з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом.

Генеральний план

Завданням на проектування першої черги будівництва передбачається розташування шестиповерхового багатоквартирного житлового будинку (№ 1 по ГП) з вбудованими приміщеннями громадського призначення, вбудованим дворівневим підземним паркінгом (кількість  41 маш./місце), влаштування  зовнішніх і внутрішньомайданчикових інженерних мереж та благоустрій території.

Рельєф ділянки – складний зі значним перепадом позначок поверхні, а саме  із заходу на південь від 12.50 м до 16.00 м, зі сходу на  південь від  2,53 м до 2.50 м.

На території знаходяться будівлі, які підлягають знесенню до початку будівництва. Вертикальне планування виконується з урахуванням існуючого рельєфу. Інженерні мережі, що потрапляють в зону будівництва, підлягають винесенню.

Під’їзди та підходи до об’єкту будівництва ув’язані з існуючою транспортно-пішохідною схемою. Заїзди/виїзди на територію об'єкту будівництва передбачаються з вулиці Приморська.

        Вхід до житлового будинку запроектовано з узвозу Марінеско,  входи до громадських приміщень розташовані з бокового фасаду, в’їзд до паркінгу з дворового простору.

        У зв’язку з наближенням об’єкту будівництва до інфраструктурної зеленої зони міста, а саме бульвару Жванецькому, насиченого майданчиками різного призначення, даними проектними рішенням розташування майданчиків різноманітного призначення (для ігор дітей, відпочинку дорослого населення та інші) не передбачено. Вигул собак передбачений на існуючих спеціально обладнаних майданчиках, розташованих уздовж бульвару Жванецькому.

Потреба в місцях постійного та тимчасового зберігання автотранспорту мешканців житлового будинку, відвідувачів і працівників вбудованих громадських приміщень  визначена відповідно до виконаного розрахунку з дотриманням нормативних вимог. Для постійного зберігання автотранспорту запроектовано підземний паркінг (на 41 маш./місце) та відкриті автостоянки (на 20 маш./місць).

Проектом  передбачається влаштування автомобільних проїздів з твердим покриттям із асфальтобетону. Покриття пішохідних доріжок та майданчиків біля офісних приміщень та приміщень соціального призначення покриваються плиткою ФЕМ.

Благоустрій території першої черги житлового комплексу передбачає комплексне озеленення з використанням декоративних елементів і малих архітектурних форм.

Організація дорожнього руху транспорту та пішоходів виконується в ув’язці з існуючою транспортно-пішохідною схемою з урахуванням нормативних вимог.

Генеральним планом забезпечені нормовані санітарні і пожежні відстані між будівлями та спорудами.

Архітектурно-будівельні рішення

Інженерно-геологічні вишукування виконані ПП "ПФ" Центр інженерно-проектних досліджень" у 2020 р. Категорія складності інженерно-геологічних умов ділянки будівництва – ІІІ (складна).

Житловий будинок № 1 по ГП – шестиповерховий з чотирма підземними поверхами, вбудованими громадськими приміщеннями, вбудованим дворівневим підземним паркінгом та даховою котельнею,  «Г»-подібної конфігурації в плані, розмірами в осях 32,58 ´ 24,04 м.

Входи у вбудовані приміщення та паркінг відокремлені від входу в житлову частину будинку. Вбудовані громадські приміщення запроектовано з окремими входами/виходами на зовні. 

Планувальними рішеннями в житловому будинку передбачається:

-      на відм.-12.600 ˗ вбудований паркінг на 21 м/м, приміщення з баками запасу води систем водопостачання та автоматичного пожежогасіння приміщення баків запасу,  насосна, сходова  клітка житлового будинку; ліфтовий хол;

-      на відм.-9.500 ˗ вбудований паркінг на 20 м/м, технічні приміщення (індивідуальний тепловий пункт - ІТП, електрощитова), сходові клітки, ліфтовий хол;

-      на відм.-6.400 та відм.-3.300 ˗ технічні приміщення,  санвузли, сходові  клітки, ліфтовий хол;

-      на відм.0.000 ˗ вхідна група житлової частини будинку; хол офісів, приміщення офісів з санвузлами, сходові  клітки, ліфтовий хол;

-      з відм. +3.000 до відм. +12.000 – житлові квартири, сходова клітка, ліфтовий блок;

-      на відм +15.000 – житлові квартири, сходова клітка, ліфтовий блок,

-      приміщення дахової котельні, операторська, технічне приміщення.

Вхідна група в житлову будівлю передбачається у складі тамбуру, холу з приміщенням для домоуправління, санвузлу, приміщення серверної, сходової клітки та ліфтового блоку.

Для зв'язку між рівнями паркінгу і житловими поверхами в будинку  використовується ліфт вантажністю 1000 кг, який  відокремлений протипожежним тамбур-шлюзом 1-го типу з підпором повітря. Для зв'язку між житловими поверхами в будинку  використовується ліфт вантажністю 630 кг.

Паркінг – двохрівневий, манежного типу з перпендикулярним розташуванням автомашин до осі проїздів.

Кожен рівень паркінгу забезпечений двосмуговою рампою.  В’їзди/виїзди на кожний рівень передбачаються з рівня поверхні землі.

Доступ до паркінгу передбачається вантажо-пасажирськими пожежним ліфтом (вантажністю 1000 кг) та окремою сходовою кліткою з виходом назовні.

Для забезпечення доступу осіб з інвалідністю та маломобільних груп населення на вході в житловий будинок та вбудовані громадські приміщення запроектовані пандуси, а також у місцях перетинів тротуарів із проїжджою частиною внутрішньоквартальних проїздів та у місцях перепаду рельєфу на пішохідних доріжках прилеглої території. На відкритих стоянках автомобілів та у підземному паркінгу передбачені місця для особистого транспорту осіб з інвалідністю. Для осіб з інвалідністю і маломобільних груп населення в житловому будинку передбачаються заходи щодо забезпечення безперешкодного пересування інвалідів усередині будівлі та можливості використання ними засобів вертикального транспорту. Планувальні параметри всіх квартир, за необхідності, дають можливість наступного їх дообладнання з урахуванням потреб окремих категорій осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Конструктивна система житлового будинку – рамно-в’язевий монолітний залізобетонний каркас (колони, перекриття, покриття) з діафрагмами та ядрами жорсткості у вигляді сходово-ліфтових вузлів. Фундамент – монолітний залізобетонний ростверк на пальовій основі. Стіни підвалу – монолітні залізобетонні з утепленням. Зовнішні огороджувальні стіни житлової частини – з газобетонних блоків (блоків ніздрюватого бетону) з утепленням. Сходові майданчики та сходи – із залізобетону, сходові марші – з огородженням із металевих конструкцій. Покрівля – рулонна з утепленням.

Зовнішнє оздоблення фасадів – фасадна фарба по мінеральній штукатурці з утепленням. Цоколь - облицювання гранітною плиткою. Утеплення – матеріалами групи горючості НГ. Вікна, двері - з посиленого ПВХ та алюмінієвого профілю, із заповненням фрамуг вакуумними склопакетами з димчастого скла сіро-синього кольору з дзеркальним ефектом.

Проектними рішеннями передбачено антисейсмічні заходи, заходи щодо надійності та безпеки, захист будівельних конструкцій від корозії, блискавкозахист та заземлення.

Тривалість інсоляції для квартир житлової забудови, вбудованих приміщень та навколишньої забудови відповідає нормативним показникам.

В зв’язку з тим, що даний об’єкт знаходиться в межах комплексної охоронної зони Центрального історичного ареалу м. Одеси, у відповідності до п. 6.1.21 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», де означено: «в умовах, коли будівництво ведеться в зоні історичної забудови, яка має відповідний статус згідно з генеральним планом населеного пункту (зони охорони пам’яток культурної спадщини, значні історичні будівлі, історичний ареал), побутові розриви між житловими будинками можуть прирівнюватися до існуючих для збереження характеру історичного розпланування вулиці, кварталу, площі тощо. Будівництво в таких зонах може вестися по історично сформованій лінії забудови», будівництво об’єкту передбачено по по історично сформованій лінії забудови. Крім того, у перших поверхах проектованого об’єкту розміщено вбудовані приміщення громадського призначення, що у відповідності до п. 6.1.23 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», дає можливість розміщувати забудову по червоній лінії вулиць.

Відстані між існуючими та проектованими будинками та спорудами прийняти у відповідності до п. 15.2.2, табл. 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» з урахуванням примітки 3, що допускає зменшення протипожежних відстаней між стінами будинків без віконних прорізів на 20% та примітки 6, що допускає передбачити відстані між будинками І і ІІ ступенів вогнестійкості менше ніж 6 м, за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщенного навпроти іншого будинку, є протипожежною.

Конструктивні рішення

Конструктивна схема будинку - будівля з безригельним залізобетонним каркасом з діафрагмами, колонами та ядрами жорсткості.

    Запроектовані конструкції забезпечують сприйняття вертикальних та горизонтальних, викликаних вітровими та сейсмічними впливами, навантажень. Просторова жорсткість та геометрична незмінність каркаса будівлі забезпечується вертикальними елементами (монолітними стінами та колонами), пов'язаними жорстко з перекриттями.

    Прийняті характеристики матеріалів конструкцій:

    -залізобетонні конструкції - важкий бетон класу С20/25 (В25);

    -арматурні вироби – арматура класів А240С та А500С за ДСТУ 3760:2006.2.7.2

   Проектом передбачено заходи щодо укріплення та посилення сусідніх будівель відповідно до «Висновку за результатами обстеження технічного стану будівель і житлових будинків, розташованих в зоні нового будівництва за адресою:м.Одеса, вул. Приморська, 53,55,57» викононого ОДАБА від 2020р.том 17

Заходи щодо посилення схилу

   До проектної документаціі додано «Розрахунок стійкості схилу на ділянці проєктування будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Приморська, 53. Виконав ФОП Якушев Д.І.

   Для зміцнення схилу по вул. Спуск Марінеско з боку осі А проектом передбачається шпунтовий ряд із буронабивних паль, див. том 16.

    Виконується буріння свердловин Ø800 мм під утримуючі споруди до влаштування котловану.

    Зважаючи на високе стояння рівня ґрунтових вод та наявність сильнофільтруючих ґрунтів, буріння виконується під прикриттям обсадних труб.

    Бетонування паль  виконується за допомогою бетонолітних труб.

    Використовується бетон класу С25/30 з маркою водонепроникності W8.

Захист території вiд підтоплення

У межах зсувного схилу ґрунтові води залягають на глибинах 3,00 – 13,00 м.

Потужність водоносних верств коливається від 0,20 до 18,00 м. Води мають незначний натиск 3-10 м і дуже рідко до 30 м. Натиск знижується у напрямку до моря і до долин лиманів, де відбувається розвантаження водоносного горизонту.

Проектом передбачено комплекс водозахисних заходів, що забезпечує безпечну експлуатацію будівлі, що проектується згідно ТУ Управління інженерного захисту теріторіі міста та розвитку узбережжя від 24.11.23р  -

-  виконона організація поверхневого стоку води в водовідвідний лоток зі сторони узвозу Марінеско з метою недопущення потропляння на територію

-  проектом передбачається вертикальне планування території, що запобігає можливості скупчення атмосферних і талих вод, що забезпечує їх відведення та скидання в каналізацію або за межі території, що підлягає забудові.

Інженерне забезпечення

Водопостачання об’єкту будівництва відповідно до технічних умов ТОВ Інфокс філія «Інфоксводоканал» від 07.02.2023 № 456-29/96 передбачається від існуючого міського водопроводу діаметром 250 мм по вул. Приморська двома вводами діаметром 100 мм кожен. Джерелом водопостачання є ВНС «Головна».

Запроектована система питного та протипожежного водопроводу об’єднана від єдиного джерела водопостачання. Для створення необхідного тиску в мережі питного водопроводу передбачається підвищувальна насосна станція.

Система подачі води передбачається з міського водопроводу  у баки запасу води далі насосною установкою  на розподільчу гребінку із водомірними вузлами для подальшого транспортування води споживачам. В якості резервного госп-питного водопостачання передбачається подача води від вводу в 4 баки-накопичувачі ємністю 3,0 м³ кожен ( розташовані в приміщенні насосної станції госп-питного водопостачання).

Джерело гарячого водопостачання  -  теплообмінники,  які передбачаються  в  ІТП,  на відм. -9,500.

Каналізація об’єкту будівництва відповідно до технічних умов ТОВ Інфокс філія «Інфоксводоканал» від 07.02.2023 № 456-29/96 передбачається в існуючий  міський каналізаційний  колектор діаметром 1350 мм по вул. Приморська.

Відведення поверхневих стоків з території забудови передбачається  закритим способом в існуючі мережі внутрішньоквартальної дощової каналізації.

Стоки з місць локальних забруднень нафтопродуктами відводяться через систему локальних очисних споруд у внутрішньомайданчикову мережу дощової каналізації.

Дощова каналізація. Відвід дощових стоків з покрівель передбачається через водостічні воронки з електричним підігрівом по стояках внутрішньої дощової каналізації з подальшим відведенням в мережу дощової каналізації.

Газопостачання. Відповідно до технічних умов виданих ПАТ «ОДЕСАГАЗ»  на приєднання до газорозподільної системи від 24.01.2023 № 57 газопостачання об’єкту будівництва передбачається від існуючого газопроводу середнього тиску Æ 225 мм по узвозу Марінеско з встановленням комерційного вузла обліку витрати газу шафового типу та зниженням до низького тиску в ШРП. Газоспоживне обладнання: шість конденсаційних газових котлів (в каскаді) в приміщенні дахової котельні (загальна потужність котельні – 567 кВт).  В приміщенні котельні передбачається встановлення сигналізації загазованості та клапан-відсікач газу. 

Теплопостачання об’єкту будівництва передбачається від дахової котельні з виведенням сигналу несправності на місце постійного перебування чергового персоналу. По надійності відпуску тепла котельня – ІІ категорії.

Відвід продуктів згоряння від котлів передбачається по індивідуальних димоходах. Котельня автоматизована, для обслуговуючого персоналу передбачається операторська.

Індивідуальний тепловий пункт (ІТП). Теплоносій на опалення – вода 80-60ºС. Гаряче водопостачання житлової частини будинку та вбудованих громадських приміщень вода 55ºС від теплообмінників в ІТП. Передбачається автоматизація в ІТП та регулювання температури теплоносія в залежності від погодних умов.

Опалення. Системи опалення – водяні, поповерхові, двотрубні з нижньою роздачею теплоносія.

Опалювальні прилади – сталеві панельні з терморегуляторами.

Для опалення сходових кліток передбачається влаштування окремої системи опалення. Системи опалення вбудованих приміщень незалежні від систем опалення житлової частини, передбачаються окремими гілками від ІТП.

Система опалення приміщення котельні  водяна – агрегатом повітряного опалення, резервне (аварійне) теплопостачання котельної від електричного агрегатом повітряного опалення. В приміщенні операторської котельні передбачені сталеві радіатори з терморегуляторами.

Опалення технічних приміщень на відм. -12,600 та на відм. -9,500 передбачено від електричних конвекторів обладнаних автоматичними термостатами.

Паркінг – неопалювальний.

Вентиляція. Проектними рішеннями передбачені самостійні системи вентиляції для наступних груп приміщень: підземного паркінгу; технічних приміщень; вбудованих нежитлових приміщень; житлових приміщень.

Вентиляція паркінгу припливно-витяжна з механічним спонуканням. Проектом передбачаються окремі системи витяжної вентиляції для кожного рівня паркінгу.

Системи вентиляції паркінгу передбачені з автоматикою для регулювання потужності нагріву припливного повітря в залежності від зовнішньої температури в холодну пору року. Припливні установки укомплектовані шумоглушником, фільтром і електричним нагрівачем для підігріву в зимовий період року.

 На в'їздах/виїздах з паркінгу передбачається встановлення повітряних завіс.

Проектом передбачаються витяжна вентиляція з механічним спонуканням в приміщеннях: електрощитової; насосних водопостачання; ІТП; санвузлів офісів.

Загальнообмінна вентиляція вбудованих приміщень з природним  та  механічним спонуканням.

В житлових приміщеннях передбачається припливно-витяжна з природним спонуканням.

Вентиляція котельні – припливно-витяжна з природним спонуканням.

Електропостачання. Категорія надійності електропостачання – І, ІІ, ІІІ.

Електропостачання першої черги об’єкту будівництва відповідно до листа ТОВ «ГЕФЕСТ»

передбачається від існуючої трансформаторної підстанції на ділянці проектування з влаштуванням двох взаємно резервованих джерел живлення будівлі.  Живлення електроприймачів II категорії надійності електропостачання житлового будинку здійснюється по двом кабельним вводам з різних секцій шин ввідно-облікового щита.

Електропостачання споживачів І категорії надійності забезпечується від автономного джерела живлення (АДЖ) з влаштуванням АВР.

Кухні квартир в будівлі обладнуються електричними плитами.

В будівлі передбачається внутрішнє освітлення, а саме: робоче, аварійне та ремонтне. Робоче та аварійне освітлення коридорів, сходових клітин та входів запроектовано з автоматичним  керуванням.

Освітлення місць загального користування поверхів з апартаментами, гаража передбачається світлодіодними світильниками з високими показниками енергоефективності.

Передбачається зовнішнє електроосвітлення будівлі.

Проектом передбачається влаштування систем телекомунікації.

Системи водо-, газо- та електропостачання будинку обладнуються приладами обліку енергоносіїв: загальнобудинковими, квартирними та у вбудованих нежитлових приміщеннях.

Вбудовані приміщення, дахова котельня, вбудований паркінг обладнуються системою контролю довибухонебезпечних концентрацій газу.

Пожежна безпека

Ступінь вогнестійкості багатоквартирного житлового будинку (№ 1 по ГП) з вбудованими приміщеннями громадського призначення (в т. ч. дворівневий паркінг) – ІІ. Вогнестійкість будівельних конструкцій та максимальні межі поширення вогню приймаються не нижче І. Зовнішнє утеплення виконується матеріалами групи НГ.

Об’єкт будівництва забезпечується під’їзними шляхами для аварійно-рятувальних підрозділів.

Зовнішнє протипожежне водопостачання передбачається пожежними машинами із забором води від пожежних гідрантів розташованих на кільцевій водопровідній мережі.

Приміщення паркінгу відокремлені від вище розташованих приміщень будівлі глухим залізобетонним монолітним перекриттям з необхідною межею вогнестійкості. Технічні приміщення та сходові клітини заглибленої частини будівлі відокремлені від приміщень зберігання рухомого складу протипожежними перегородками та стінами з необхідною межею вогнестійкості.

Об’єкт будівництва обладнується системою пожежної сигналізації, сповіщення про пожежу і передачі тривожних сповіщень, системою контролю довибухонебезпечних концентрацій газу та блискавкозахистом.

Вбудований паркінг обладнується внутрішнім протипожежним водопостачанням, приміщення паркінгу обладнуються автоматичною системою пожежогасіння, системою димовидалення, системою контролю довибухонебезпечних концентрацій газу.

Сходові клітки типу Н4 та ліфт для транспортування пожежних підрозділів (ЛТПП) передбачаються з влаштуванням протипожежних тамбур-шлюзів із підпором повітря I типу.

У складі проекту розроблено розділ «Інженерно-технічних заходів цивільного захисту».

На дахову котельню виконано ідентифікацію об’єкту підвищеної небезпеки, за результатами якої, її не визнано об’єктом підвищеної небезпеки.

Забезпечення безпеки життя і здоров’я людини,
захисту навколишнього природного середовища,
забезпечення санітарно-епідеміологічного благополуччя населення

Прийняті в проекті рішення відповідають нормам та правилам екологічної безпеки і санітарно-епідеміологічного благополуччя населення та забезпечують безпечне та безаварійне функціонування об’єкту.

Розміщення та орієнтація будинку, що проектується, забезпечує нормовану тривалість інсоляції житлових приміщень.

Енергозбереження

Проектом передбачаються заходи щодо ефективного використання теплової та електричної енергії за рахунок забезпечення нормованих теплотехнічних показників зовнішніх огороджувальних конструкцій, технічних рішень з енергоефективності інженерних систем теплопостачання, опалення, вентиляції, гарячого водопостачання, електричного освітлення, автоматизації інженерних систем.

Проектними рішеннями зокрема передбачається:

-        автоматизація регулювання температури теплоносія в залежності від погодних умов;

-        проектування вузлів обліку тепла на опалення, гаряче водопостачання, циркуляцію;

-        встановлення терморегуляторів на радіаторах;

-        використання в приміщеннях та для зовнішнього освітлення енергозберігаючих ламп.

У складі проекту розроблений розділ «Енергоефективність», складено енергетичний сертифікат будівлі. Клас енергетичної ефективності «В».

Організація будівництва

Тривалість будівництва першої черги будівництва – 17 місяців.

Проектом передбачені методи виконання основних робіт, послідовність будівництва, визначена потреба в будівельних машинах і механізмах та матеріальних ресурсах.

Висновки

Під час проведення експертизи відповідно до зауважень експертів, проектувальником були внесені зміни до проектної документації.