Проект "Реконструкція будівлі готелю з підвальним приміщенням, гаражем-складом під готельний комплекс "Коростень" з розширенням, по вул. Грушевського, 26 в м. Коростень, Житомирської області" розроблений ТОВ "Творча архітектурна майстерня "Кудін" (генеральний проектувальник) в 2021 році на замовлення ТОВ "ЛЕМБЕРГ ПЛАЗА". Адреса Генерального проєктувальника – 01054, місто Київ, вул. Тургенєвська, буд. 16, оф. 33.

Головний інженер проекту – Герасимчук Галина Леонідівна (кваліфікаційний сертифікат серія АР №005905, виданий 15.01.2013р.).

Головний архітектор проекту – Кудін Віктор Петрович (кваліфікаційний сертифікат серія АА №002478, виданий 19.11.2015р.; свідоцтво підвищення кваліфікації №3390 від 30 жовтня 2020 р.

Проект виконано на підставі документів:

-                     Завдання на проектування, затвердженого Замовником;

-                     Звіту з технічного обстеження будівельного об'єкта;

-                     Містобудівних умов та обмежень № 591 від 30.11.2020р.;

-                     Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права;

-                     Технічних умов на водопостачання та водовідведення №557 від 09.06.2021р.;

-                     Технічних умов нестандартного приєднання до електричних мереж електроустановок № ТЖО-20259 від 13.08.2021р.;

-                     Технічних  умов на теплопостачання №2  від 21.09.2021р

-                     Інженерно-геодезичних вишукувань виконаних "НДІпроектреконструкція" Житомирська філія у 2021р.

Клас наслідків(відповідальності) – СС2 (значні наслідки).

Кліматичні умови

Згідно з ДБН В.1.2-2:2006, зміна №1 "Навантаження та впливи. Норми проектування":

-                     характеристичне значення снігового навантаження Р_о = 1600 Па (5-й район);

-                     характеристичне значення вітрового навантаження W_o = 500 Па (3-й район);

-                     коефіцієнт надійності за граничними значеннями снігового та вітрового навантажень =1,14 (термін експлуатації 100 років);

Температура повітря найхолоднішої п’ятиденки забезпеченістю 0,92- мінус 20 °С (ДСТУ –Н Б В.1.1-27-2010 "Будівельна кліматологія").

Кліматичний район – ІІ (другий), Південно-східний.

Інтенсивність сейсмічного впливу для ділянки будівництва прийнята по карті ЗСР-2004-А (ДБН В.1.1-12:2014, зміна №1 "Будівництво у сейсмічних районах України"). Сейсмічність майданчику будівництва оцінюється 5 балами.

Інженерно-геологічні умови

В геологічній будові майданчика до розвіданої глибини 7,7 м приймають участь:

-       насипні (техногенні) ґрунти;

-       алювіальні верхньочетвертинні відклади, представлені пісками мілкими різної ступені вологості з прошарками суглинку і кремнію та піском крупним з кремнієм;

-       мезо-кайнозойська кора вивітрювання скельних ґрунтів, представлена суглинком напівтвердим з жорствою до 30% (каоліном);

-       архей-протерозойський скельний ґрунт, представлений гранітом сильновивітрілим (рухляком).

Категорія складності інженерно-геологічних умов – ІІ.

Гідрогеологічні умови характеризуються наявністю одного водоносного безнапірного горизонту. Рівень підземних вод, що встановився, в період вишукувань зафіксований в пройдених свердловинах на глибині 5,4-6,6 м від поверхні землі. Максимальний сезонний прогнозований рівень підземних вод на 1,0 м вище від зафіксованого в період вишукувань. В свердловинах № 4, 5 підземні води не зустрінуті. В свердловині № 3, виходячи з геологічної ситуації, можлива наявність джерела, вода приурочена до піску крупного.

Ґрунтами основи існуючих стрічкових фундаментів служить пісок жовтий мілкий щільний, вологий з прошарками суглинку (ІГЕ-3а) із наступними розрахунковими характеристиками: ρ"=1,88 т/м³; с" = 5 Кпа; φ" = 33°, Е=31,0 Мпа.

Ґрунтами основи фундаментів, що проектуються служать: пісок світло-жовтий, мілкий, середньої щільності (ІГЕ-2) з наступними розрахунковими характеристиками: ρ"=1,69 т/м, с"=2 КПА, φ"=32°, Е=27 МПа та пісок жовтий, рудий мілкий середньої щільності вологий з прошарками суглинку та кремнію (ІГЕ-3) з наступними розрахунковими характеристиками: ρ"=1,88 т/м, с"=3 КПА, φ"=32°, Е=30 МПа

Архітектурні рішення

           Будівля готелю «Коростень» розташована в центрі міста Коростень по

вул. Грушевського, 26, була побудована у 80-ті роки 20 сторіччя. Зі зміною власника споруди було прийняте рішення відновити готель, зі збереженням старої назви. Замовник  отримав всі дозвільні документи для проведення реконструкції будівлі, яка дало можливість майстерні ТАМ «Кудін» розпочати проектування оновленого готелю «Коростень» згідно з договором № 9321.

           Проектом реконструкції готелю передбачено збереження основної функції споруди та його назви – готель «Коростень». В процесі проектування було прийняте рішення додати ще й деякі нові функції до готелю, а саме:

- дитячий центр дозвілля;

- багатофункціональний комплекс з рестораном;

- офісні приміщення;

- дворівневі апартаменти.

Найбільшого переосмислення набув перший поверх готелю. На першому поверсі розміщені всі громадські зони, що безпосередньо мають загальний доступ, як для мешканців готелю, так і для жителів міста.

Площа дитячого центру складає 300 кв. м. Це простір якого зараз не вистачає в місті, з ігровими кімнатами, дитячим кафе та великою ігровою зоною на терасі перед будівлею.

Запроектовано  новий зал з функцією нічного клубу, який  прибудований до головного фасаду, під яким передбачено організацію тимчасового паркінгу для  легкових автомобілів. Прибудований зал, розміром 400 кв. м. має безпосередній зв’язок з кухнею, що дає можливість для організації банкетів та свят. Також запроектовано ресторан на 150 посадкових місць.

Було прийняте рішення зменшити кількість номерного фонду готелю, що дало можливість його модернізації. Так номерний фонд тепер розташований лише на 4 та 5 поверхав, а на 2 і 3 розташовані офісні приміщення. На 6 поверсі запроектовані дворівневі апартаменти. Його конструкція передбачена із легких металевих конструкцій, висота поверху 4,8 м.

В проекті реконструкції передбачена заміна всієї інженерної інфраструктури будівлі – ліфти, опалення, вентиляція, кондиціонування, електрозабезпечення і т.д. Фасади утеплюються мінераловатними плитами товщиною 150 мм, з подальшим декоративним тинькуванням. Всі вікна замінюються на більш енергоефективні, металопластикові.

Конструктивні рішення

Будівля готелю має наступні існуючі конструктивні елементи:

Фундаменти — стрічкові з бетонних блоків по залізобетонних плитах серійного виготовлення та стовпчасті залізобетонні. Стіни підвалу в основному викладені з бетонних фундаментних блоків товщиною 400 і 500 мм на цементно-піщаному розчині з перев'язкою швів, місцями з цегляним заповненням. Деякі стіни підвалу цегляні з червоної цегли на цементно-піщаному розчині. По осі А в якості огороджувальних конструкцій підвалу використані залізобетонні панелі товщ. 200 мм.

Стіни зовнішні — змішані, з легкобетонних блоків та цегляного облицювання. Зовнішні поздовжні стіни фундаментів не мають, та стоять на залізобетонних прогонах, що спираються на поперечні стіни будівлі.

Стіни внутрішні — з керамічної та силікатної цегли на цементно-піщаному розчині.

Перекриття над підвалом та міжповерхові — збірні залізобетонні із багатопустотних плит з монолітними ділянками в місцях проходження інженерних мереж.

Покриття — збірне залізобетонне з багатопустотних плит.

Покрівля — руберойдова, прибудов – з металочерепиці та азбестоцементних листів.

В результаті обстеження встановлено, що будівля готелю «Коростень» у відповідності з нормативними документами та наявними дефектами і деформаціями основних несучих конструкцій відповідає ІІІ категорії технічного стану – незадовільному.

Передбачені зміни проектних рішень, щодо виявлених дефектів та деформацій, що негативно впливали на експлуатаційні якості будівельних конструкцій та основ будівлі. Були проведені перевірочні розрахунки фундаментів та стін будівлі на нові проектні навантаження. Несуча спроможність фундаментів та стін є достатньою.

Проектом передбачено наступні конструктивні рішення по реконструкції готелю:

-                Перепланування приміщень підвального, 1-5 поверхів в осях 1-13/А-Г.

-                Демонтаж одноповерхових прибудов в осях 1/1-1, А/3-Б, 1/2-5, Д-Е/1.

-                Демонтаж технічного поверху, який розташований на відм.+15.840 в осях 1-13/А-Г.

-                Перепланування приміщень підвального і першого поверхів в осях 1-5, Г-Д, 5-13, Г-Е.

-                Влаштування надбудови 6-го і антресольного поверхів в осях 1-13/А-Г замість демонтованого технічного поверху.

-                Влаштування одноповерхових прибудов в осях 1/1-8 / А/4-Б, 1/1-5 / Д- Е/1.

-                Влаштування двоповерхової прибудови в осях 8-11 / А/6-А.

-                Реконструкція ліфтових шахт, заміна ліфтів, влаштування малих вантажних ліфтів, підйомників для МНГ і для харчоблоку.

-                Реконструкція балконів по осях 1, 13.

-                Влаштування ґанків, пандусів, підпірних стійок, рампи, додаткових виходів з підвального поверху.

Проектом передбачено демонтаж існуючих перегородок підвалу та 1-5 поверхів та влаштування нових згідно прийнятих планувальних рішень, пробивка прорізів в несучих та ненесучих капітальних стінах з підведенням металевих перемичок. В осях 9-10 улаштовується сходова клітка в межах підвалу – першого поверху, для чого розбирається перекриття над підвалом, улаштовуються цегляні стінки сходової клітки по стрічкових бетонних фундаментах.

Передбачається реконструкція шахти ліфта в осях 3-4 з розбиранням внутрішньої стінки для установки ліфта ПБА 1010 ШТ вантажопід'ємністю 1000 кг. Ліфтова шахта та ліфт в осях 11-12 демонтуються та влаштовується нова монолітна залізобетонна шахта під ліфт ПБА 1010 ГТ вантажопід'ємністю 1000 кг. Встановлюється новий пасажирський підйомник “Форстор” в осях 7-8 в межах підвалу – першого поверху вантажопід'ємністю 225 кг та два вантажні підйомники в цегляних шахтах в межах підвалу – першого поверху вантажопід'ємністю 100 кг. На вулиці в осях Д-Е встановлюється підйомник "Форстор" вантажопід'ємністю 250 кг. В місцях установки нових ліфтів розбираються перекриття з круглопустотних плит та улаштовуються нові монолітні перекриття.

Генеральний план

Територія забудована, облаштована внутрішніми дорогами з асфальтобетонним та бетонним покриттям, прокладені інженерні мережі.

На територію готелю є в'їзд-виїзд з розворотними майданчиками для машин, стоянка для персоналу та гостей.

Забудова території складається: готель з підвальним приміщенням (реконструкція), гараж-склад (існуючий), трансформаторна підстанція (існуюча), майданчик для паркування авто в т.ч. для маломобільних груп населення, тераса, котельня з димовою трубою (існуюча), велопарковка, майданчик для сміттєконтейнерів, та інші будівлі.

Транспортний зв'язок території з’єднуються під’їзними автодорогами з вул. Грушевського.

Проектом передбачено розміщенням малих архітектурних форм, майданчик для розміщення контейнерів для сміття.

Технологічні рішення

До складу комплексу входять такі структурні підрозділи:

-         Готельні номери на 51 місце;

-         Ресторан на 150 місць;

-         Кафетерій (1-й поверх) на 32 місця;

-         Кафетерій (підвальний поверх) на 68 місць;

-         Молодіжний нічний клуб на 128 місць;

-         Офісні приміщення на 116 місць максимального перебування.

До складу ресторану входять  такі приміщення: овочевий цех; мʼясо-рибний цех; гарячий цех; холодний цех; сервірувальна; мийна столового посуду; сервізна; обідня зала на 150 місць; барна стійка; мийна  кухонного інвентарю; комора напоїв; комора сухих продуктів; 2 холодильні камери; морозильна камера; мийна тари; приміщення тимчасового зберігання  харчових відходів; гардеробні персоналу  з душовими та санвузлами; гардероб для відвідувачів; комора брудної білизни; білизняна; адміністративне приміщення; приміщення для прибирального інвентарю.

В ресторані передбачається випуск широкого асортименту овочевих, мʼясних, рибних страв, холодних закусок, різноманітних десертів, напоїв, що відповідає сучасним вимогам до роботи ресторанів.

Випуск страв  становить – 600 страв/на добу.

До складу кафетерію входять  такі приміщення: комора продуктів; доготовочна; гарячий цех; обідня зала на 32 місця; мийна столового посуду.

В обідній залі встановлена барна стійка з вбудованим технологічним обладнанням для виготовлення коктейлів, морозива з різними компонентами, кофе.

Випуск страв становить – 200 страв/на добу.

До складу кафетерію входять  такі приміщення: доготовочна; гарячий цех; обідня зала на 68 місця; мийна столового посуду.

В обідній залі встановлена барна стійка з вбудованим технологічним обладнанням.

Складські приміщення є спільними з рестораном.

До складу нічного клубу входять: багатофункціональна зала на 128 місць; бар; 2 гримерні; гардероб верхнього одягу; санвузли; комора для інструментів; комора для прибирального інвентарю.

Забезпечення бару нічного клубу готовими стравами, компонентами для приготування салат-коктейлів, десертами, кондитерськими виробами здійснюється з ресторану.

Готельні номери розміщені на 4-6 поверхах готельного комплексу.

До складу готелю входять: вестибюль з місцем для адміністратора; 21 номер superior (кімната більшого розміру ніж стандартна); 12 стандартних номерів (standart); 6 номерів підвищеної комфортності (suite); 12 дворівневих апартаментів; 2 господарські приміщення (4-5 поверхи); 2 допоміжних приміщення; 2 кімнати покоївки (4-5 поверхи); 2 санвузли персоналу; 2 душові персоналу; 3 хола; технічні приміщення; кімната для зберігання багажу; приміщення для розбору брудної білизни; приміщення для лагодження білизни; комора чистої білизни; адміністративні приміщення.

Для підйому мешканців готелю на верхні поверхи в будівлі передбачені два пасажирські ліфта.

Офісні приміщення розміщені на другому та третьому поверхах готельного комплексу. Всі офісні приміщення мають природне освітлення.

Інженерні мережі

Мережі водопроводу, госппобутової, дощової і виробничої каналізації, кабелі електропостачання, теплопостачання запроектовані в траншеях з урахуванням нормативних відстаней.

Водопостачання. Водопостачання готелю виконується у відповідності до технічних умов №557 від 9.06.2021 наданих Коростенське КП ''Водоканал''. Забезпечення господарсько-питних потреб будівлі здійснюється від діючого вводу ø100мм. Забезпечення протипожежних потреб передбачається від діючого кільцевого водопроводу Ø300 мм по вул. Коротуна. Підключення передбачається по двом трубопроводам ∅89 мм.

Для забезпечення протипожежних напорів в існуючій будівлі комплексу готелю передбачається окрема насосна з групами насосів для внутрішнього пожежогасіння.

В точці підключення для забезпечення потреб зовнішнього пожежогасіння для даного об’єкта передбачається улаштування пожежного гідранту.

Каналізація. Точка підключення зовнішньої побутової каналізації передбачається до існуючого внутрішньоквартального каналізаційного трубопроводу Ø150 мм.

Випуски побутового стоку з будинку під’єднуються в самопливну внутрішньомайданчикову каналізацію з подальшим відведенням в існуючий колодязь діючої міської каналізації, з подальшим відведенням на каналізаційні очисні споруди міста.

Дощова каналізація. Дощові стоки з покрівлі будівель системою зовнішнього водовідведення відводяться на вимощення і далі через дощоприймачі в закриту систему внутрішньомайданчикової дощової каналізації.

Теплопостачання та опалення. Проектом передбачено будівництво теплових мереж від ТК-19 до готелю.

В проекті закладені попередньо теплоізольовані сталеві труби в пінополіуретановій ізоляції з поліетиленовою оболонкою Ø108х4,0/200.

Проектом реконструкції передбачено заміна опалювальних приладів - чавуних радіаторів МС-140 на сталеві опалювальні панельні радіатори фірми "Кермі".

Для регулювання витрат тепла біля опалювальних приладів встановлені автоматичні регулюючі клапани RА–G–15 з терморегулятором RА 2991.

Система опалення прийнята тупікова, двотрубна, по-поверхова.

Вентиляція. Вентиляцiя приміщень запроектована припливно-видаляюча з механiчним спонуканням повітря. Приплив повітря в приміщення – механічний припливними установками з електроповітронагрівачами.

Електропостачання.

Електропостачання проектуємого об'єкту передбачається:

-        ввід N1 - від РУ-0.4 кВ ТП-84 І СШ КЛ-0.4 кВ в траншеї;

-        ввід N2 - від РУ-0.4 кВ ТП 84 ІІ СШ КЛ-0.4 кВ в траншеї;

 Для аварійного електропостачання споживачів І категорії проектом передбачено встановлення ДЕС, АВР та прокладання КЛ 0.4 кВ.

Прокладання кабельних лiнiй виконується в блочній кабельній каналізації та в траншеi на глибинi 0,7м та 1,0м (при перетинi пiд'iздних доріг) вiд поверхнi землi в ПВД/ПНД трубах.

Блискавкозахист. Запроектовані стрижні, що змонтовані на покрівлі. Під покриттям не містяться горючі утеплювачі.

Організація будівництва

Тривалість будівництва – 36,0 місяців. В складі проекту розроблений ПОБ згідно вимог ДБН А.3.1-5:2016.

Пожежна і техногенна безпека

Для забезпечення протипожежної безпеки будівлі та успішного гасіння пожежі у разі її виникнення, евакуації людей та матеріальних цінностей, проектом передбачено ряд планувальних, конструктивних та інженерних заходів, зокрема будівля запроектована II-го ступеню вогнестійкості.

Проектом передбачена можливість під’їзду пожежних автомобілів по території та доступ з пожежних сходів до віконних прорізів кожного надземного поверху.

Пожежні виходи на покрівлі передбачено через протипожежні двері 2-го типу безпосередньо з сходової клітки.

         Двері виходів на сходові клітки та в ліфтові холи обладнано пристроями для самозачиенння та ущільнення в притулах. Двері входу до будівлі обладнані приладами для самозачинення.

         Зовнішнє пожежогасіння передбачено від пожежних гідрантів розміщених на закільцьованому водопроводі. Витрати води на зовнішнє пожежогасіння 20 л/с.

На будівлі передбачено встановлення флюросентних з підсвіткою покажчиків пожежних гідрантів.

         Проектними рішеннями передбачено улаштування наступних систем протипожежного захисту: пожежної сигналізації (адресована); оповіщування та управління евакуацією людей при пожежі; димовидалення; модульна система локального пожежогасіння; блискавкозахисту.

Екологічна безпека

В складі проекту розроблений розділ ОВНС в обсягах вимог ДБН А.2.2-1-2003, відповідно до якого будівництво та експлуатація об’єкта не викличе негативного впливу на навколишнє середовище.

Основні джерела викиду забруднюючих речовин в повітря: отвори вентиляційних каналів; відходи тари, упаковки та ТПВ, відходи пов’язані з експлуатацією технологічного обладнання та його обслуговування.

Тимчасовим джерелом забруднення є будівельний майданчик.

Викиди в атмосферне повітря оксидів азоту, окису вуглецю, вуглеводнів граничних, але кількість їх незначна і з урахуванням фонових забруднень концентрації забруднюючих речовин в атмосферному повітрі значно менші ГДК.

Утворення відходів: кількість утворених відходів незначна, проектом вирішені питання їх утилізації. Вжиті заходи щодо інформування громадськості про плановану діяльність, мету та засоби її здійснення.

Викиди забруднюючих речовин незначні, концентрації забруднюючих речовин в атмосферному повітрі не перевищують нормативів.

Для рекультивації та озеленення прибудинкової території передбачене застосування родючого ґрунту, який зрізується на даній ділянці.

          Кількість твердих побутових відходів, що утворюються при експлуатації проектованого об’єкта – 211 т/рік. (з урахуванням коєфіцієнту запасу 25%).

Вплив на ґрунти, водне та соціальне середовище, рослинний та тваринний світ – в межах норм.

Санітарно-епідеміологічне благополуччя

Проектними рішеннями передбачений благоустрій та озеленення території. Передбачений шумозахист – рівень шумового впливу не перевищує нормативні показники. Витримана нормована інсоляція готельних номерів. Передбачений вивіз відсортованих твердих побутових відходів. 

Енергозбереження і енергоефективність

В складі проекту розроблений енергетичний паспорт та енергетичний сертифікат будівлі.

Розрахунковий опір огороджуючих конструкцій: 𝑅_Σпр._і /зовнішніх стін/= 3,51 (м²∙К)/Вт, 𝑅_Σпр._𝑤i/світлопрозорі конструкції/=0,85 (м²∙К)/Вт, 𝑅_Σпр._𝑓di /зовнішніх дверей/=0,68 (м²∙К)/Вт, 𝑅_Σпр._𝑐i/суміщених покриттів/=6,43 (м²∙К)/Вт, 𝑅_Σпр._𝑐i/ покриття над проїздами/=3,92 (м²∙К)/Вт.

Охорона праці

Проектними рішеннями передбачені наступні заходи: захисне заземлення електроприймачів; безпека перебування на території, у т.ч. і для маломобільних груп населення; безпечна експлуатація обладнання; охорона праці при виконанні будівельних робіт.

В процесі розгляду проекту "Реконструкція будівлі готелю з підвальним приміщенням, гаражем-складом під готельний комплекс "Коростень" з розширенням, по вул. Грушевського, 26 в м. Коростень, Житомирської області", фахівцями ТОВ "Перша будівельна експертиза" зроблено ряд зауважень та пропозицій, які були доведені письмово до замовника та проектувальника.

Після доопрацювання цих питань, до проектної документації внесені необхідні зміни та доповнення, основними з яких є:

-         уточненні технічні показники проекту;

-         відкориговані архітектурно-планувальні рішення та рішення по генплану;

-         доопрацьовані рішення в конструктивній частині проекту;

-         доопрацьовані проектні рішення щодо пожежної і техногенної безпеки;

-         доопрацьовані проектні рішення з охорони праці;

-         доопрацьований розділ оцінки впливу проектованого об’єкту на навколишнє середовище;

-         доопрацьовані проектні рішення в частині енергозбереження та енергоефективності.