Проект «Реконструкція адміністративних будівель під багатофунк­ціональний комплекс на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва» (коригування) розроблений у 2022 році ТОВ «Бюро комплексного проектування «АРХІТЕК» (02094, Київ, вул. Хоткевича Гната, 12,офіс 177), ГАП – Харін О. С. (кваліфікаційний сертифікат: Серія АА № 004966 від 08.11.2012, свідоцтво про підвищення кваліфікації № 1382 від 15.02.2022), на замовлення ТОВ «АДАМАНС» на підставі:

−    містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва, затвердженого наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 16.08.2019 № 992;

−    завдання на коригування проекту, затвердженого замовником;

−    технічних умов і листів щодо проектування об’єкта, виданих відповід­ними службами м. Києва.

Розроблений ТОВ «БІП-ПМ» у 2020 році проект «Реконструкція адміністративних будівель під багатофункціональний комплекс на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва» надавався на розгляд до ТОВ «Українська будівельно-технічна експертиза», за результатами якого замовнику було надано експертний звіт від № 7-390-20-ЕП/КО 13 листопада 2020 р. з рекомендацією до затвердження проекту.

Зазначеним проектом передбачалось зведення в межах відведеної земельної ділянки п’ятисекційного П-подібного в плані каскадного за повер­ховістю (4-8 поверхів), без верхніх технічних поверхів, багатофункціо­нального комплексу на місці існуючої адміністративної будівлі.

Відповідно до науково-технічного звіту «Оцінка технічного стану і експлуатаційної придатності нежитлового будинку по вул. Олегівська, 36 в м. Києві на предмет можливості реконструкції» (ДП НДІБК, Київ, 2020 р.), технічний стан будівлі кваліфікується як непридатний до нормальної експ­луатації, конструкції рекомендовано демонтувати.

Габаритні розміри будівлі в плані після реконструкції - 65,0 × 52,5 м, висота – 27,0 м. Зблоковані секції утворюють внутрішній двір. Паркінг розташовується як в межах житлових секцій, так і в межах внутрішнього двору.

Через перепад рельєфу багатофункціональний комплекс запроектовано зі стилобатною частиною, в якій розміщується підземно-надземний однорів­невий паркінг з технічними приміщеннями будівель комплексу.

На експлуатованій покрівлі стилобату облаштовується дворовий простір, у тому числі під’їзди до житлового будинку.

Вище стилобату розміщується житлова частина комплексу - каскадний 4-8-поверховий житловий будинок із вбудованими нежитловими примі­щеннями.

Висота поверхів:

−     підвального (паркінгу) – 5,50 м;

−     першого (нежитлові приміщення) – 3,90 м;

−     вище першого (житлові поверхи) – 3,30 м.

Будівництво передбачалось в одну чергу.

Замовником було отримано дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції № ІУ0123210425695 від 02.06.2021 на виконання будівельних робіт та розпочато будівництво об’єкта.

Однак, на сьогодні, виходячи із ситуації, нової кон’юнктури ринку, виникла потреба внести зміни в проектну документацію.

Замовником було прийнято рішення змінити раніше запроектовані планування квартир, паркінгу, комерційних приміщень тощо, через що змі­нились техніко-економічні показники проекту, тому при коригуванні проекту були внесені такі зміни:

−    змінені планувальні рішення частини квартир;

−    змінені планувальні рішення 1-го поверху секцій - замість нежитлових приміщень на 1-му поверсі передбачені квартири;

−    змінені архітектурно-планувальні рішення стилобатної частини – вбу­дованих приміщень, паркінгу. Частково змінено площу машино-місць на вбудовані комерційні приміщення, з паркінгу передбачено один виїзд;

−    змінено кількість поверхів 1 та 5 секцій – передбачається каскад 5-8 повер­хів, кількість поверхів 2, 3 та 4 секцій залишається без змін – 8 поверхів;

−    змінено висоту частини поверхів. Висота підвального поверху (стило­бату) – 6,90-4,80 м; 1-4-го житлових поверхів – 3,00 м; 5-8-го житлових поверхів – 3,30 м;

−    передбачено проїзд для пожежної машини по території комплексу, а не по зеленій зоні;

−    передбачено одну арку (пожежний проїзд) у внутрішній двір замість раніше запроектованих двох;

−    змінено точку підключення електропостачання – замість підключення від ТП 10/0,4 кВ школи проектується нова вбудовано-прибудована ТП 10/0,4 кВ, згідно з новими отриманими ТУ на електропостачання;

−    теплопостачання об’єкта передбачається від дахової модульної котельні замість прибудованої котельні, як передбачалось раніше;

−    змінені ТЕПи, а саме:

−    кількість квартир - 208, замість 154;

−    кількість машино-місць у паркінгу - 99, замість 90 за рішеннями попереднього проекту;

−    загальна площа квартир - 12 007,12 м², замість 8 620,41 м²;

−    площа вбудованих нежитлових приміщень - 1 107,33 м² (вище відм. 0.00 - 146,5 м²; нижче відм. 0.00 - 960,8 м²), замість 1534,75 м²; 

−    площа забудови - 3061 м², замість, 2292 м²; 

−    та інші.

Габаритні розміри будівлі в плані змінились та становлять 66,3 × 52,5 м (стилобат 76,9 × 66,4 м) замість 65,0 × 51,8 м (стилобат 69,5 × 64,1 м), висота не перевищує 27,0 м від планувальної відмітки навколо будівлі.

Ділянка проектування площею 0,5743 га розташована на вулиці Олегівській, 36 у Шевченківському міста Києва в межах Центрального історичного ареалу.

Звертається увага замовника, що згідно із Законом України «Про охорону культурної спадщини» на охоронюваних археологічних терито­ріях, у межах зон охорони пам’яток, історичних ареалів населених місць забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Відкоригованим розділом ГП враховані архітектурно-планувальні зміни проекту.

Згідно з ТУ ПрАТ «АК «Київводоканал» № 15813 від 04.10.2021 водопостачання та пожежогасіння об’єкта забезпечується з водопровідної мережі по вул. Олегівській. Виконується перекладання цієї мережі на Æ200 від будівлі № 41-а до будівлі № 15 з переключенням існуючих абонентів до новозбудованої мережі.

Згідно з ТУ ПрАТ «АК «Київводоканал» № 15781 від 11.10.2021 стічні води від цього об’єкта підключаються до каналізаційної мережі Æ200 по вул. Олегівській та до каналізаційної мережі Æ150, яка проходить по території ПрАТ «Радіо і телебачення», відповідно до його письмової згоди на підключення від № 25 від 08.09.2021.

Згідно з ТУ КК «Київавтодор» № 30-05-22/ТУ від 18.05.2022 відве­дення поверхневих стічних вод виконується закритою системою з підклю­ченням до існуючої дощової каналізації Æ300 по вул. Лук’янівській.

Виконується перевлаштування цієї мережі на Æ400 від місця під­ключення до пров. Лук’янівського.

У житлових секціях передбачається роздільна система господарсько-питного та протипожежного водопостачання.

Для зовнішнього пожежогасіння на проектованій кільцевій водо­провідній мережі встановлюються пожежні гідранти.

У будівлях, на житлових поверхах та у вбудованих приміщеннях запроектовано господарсько-питний водопровід. Внутрішнє пожежогасіння, відповідно до чинних норм, не передбачається.

У паркінгу виконується внутрішнє та автоматичне пожежогасіння. На системі внутрішнього протипожежного водопроводу передбачається вста­новлення двох патрубків зі з’єднувальними головками Æ80 для приєднання рукавів пересувної пожежної техніки.

У будівлю запроектовано два вводи водопроводу 2Æ150 у приміщення вузла вводу водопроводу в ІТП на відм. мінус 6.900 у секції 5. На вводі в комплекс передбачається загальний водомірний вузол з лічильником холодної води та двома обвідними лініями. На одній встановлюється засувка з електроприводом, на другій - з ручним. Відгалуження до системи автома­тичного пожежогасіння паркінгу передбачені від загальних вводів у будівлю до загального водомірного вузла. Проектом передбачаються окремі водомірні вузли для урахування витрат води на гаряче водопостачання, на полив території, на живлення котельні та на водопостачання вбудованих приміщень.

Кожний зі споживачів вбудованих приміщень має свій окремий водо­мірний вузол.

Водорозбірні стояки та квартирні вузли обліку холодної та гарячої води розташовуються поза межами житлових квартир у місцях загального користування, в шахтах, у нішах. Усі вузли обліку води обладнуються при­строями для знімання інформації та передачі її на диспетчерський пункт.

Система водопостачання комплексу передбачається в одну зону, з нижнім розведенням магістральних мереж водопроводу будинку та подаль­шим улаштуванням водопровідних стояків по житлових секціях будинку.

Для забезпечення необхідного тиску в системі господарсько-питного водопостачання житлової частини будинку застосовується насосна установка.

Після насосної установки передбачається встановлення напірного мембранного пневмобака Reflex ємністю 300 л.

Потреби господарсько-питного водопостачання вбудованих приміщень та внутрішнього пожежогасіння паркінгу забезпечуються тиском у зовнішній водопровідній мережі.

Приготування гарячої води для житлового будинку - централізоване, від теплопункту, який живиться від дахової котельні.

Для гарячого водопостачання вбудованих приміщень застосовуються індивідуальні накопичувальні електричні водонагрівачі, що встановлюються безпосередньо біля споживачів.

Рушникосушильники у ванних кімнатах прийняті електричними.

Відведення побутових каналізаційних стоків комплексу передбача­ється самопливом до зовнішньої мережі побутової каналізації, відповідно до технічних умов.

Для вентиляції каналізаційних стояків мережі житлового будинку передбачається виведення витяжних частин стояків вище рівня покрівлі на 300 мм.

Для вентиляції каналізаційної мережі вбудованих приміщень перед­бачається встановлення спеціальних каналізаційних повітряних клапанів HL900N та часткове об’єднання «фанових» частин стояків зі стояками житло­вого будинку.

Відведення дощових і талих вод з покрівлі будівлі передбачається закритою системою внутрішніх водостоків у зовнішню мережу дощової каналізації.

Приймання дощових стоків на покрівлі та відкритих терасах здійс­нюватиметься за допомогою водостічних воронок HL з електропідігрівом.

Систему дренажної каналізації передбачено для відведення дренажних стоків з покрівлі паркінгу, аварійних стічних вод з підземного паркінгу, у випадку гасіння пожежі та від технічних приміщень паркінгу (венткамери, ІТП, приямків пожежних ліфтів). Ці приямки обладнуються дренажними насосами. Керування таким насосом здійснюється від поплавкового вими­кача. Працюють вони в автоматичному режимі від рівня води в приямках.

Напірним трубопроводом ці стоки подаються до самопливного трубо­проводу дощової каналізації через петлю гасіння напору.

Джерелом теплопостачання для систем опалення, вентиляції і ГВП комплексу є запроектована індивідуальна модульна дахова газова котельня.

Для покриття теплових навантажень у котельні передбачено встанов­лення семи газових водогрійних котлів виробництва фірми «Ferroli» марки «FORCE W 150» тепловою потужністю 140 кВт кожний.

Загальна встановлена теплова потужність котельні становить 980 кВт. Розрахунковий температурний графік роботи котельні з відпуску мережної води t° = 80-60°С., в конденсаційному режимі – 50-60°С.

Котельня обладнується установками підготовки води в системі під­живлення, насосами, регулювальною і запобіжною арматурою та приладами КВП, автоматикою безпеки та засобами автоматизації.

Відведення димових газів передбачено від кожного котла теплоізольо­ваними димовими трубами, які об’єднуються у загальну попередньо ізольо­вану трубу Ø350/420 з неіржавіючої сталі та відводяться в атмосферу на розрахункову відмітку, з урахуванням здійснення необхідної для горіння тяги і розсіювання шкідливих викидів.

На загальному газоході передбачено встановлення запобіжного вибухового клапана.

Газопостачання котельні запроектовано згідно з ТУ ПАТ «Київгаз» від розподільного газопроводу середнього тиску Р ≤ 0,3 МПа, Ду90 × 4,5, який прокладено по вул. Лук’янівській.

Проектом передбачено:

−     прокладання підземного розподільного газопроводу середнього тиску Р ≤ 0,3 МПа з поліетиленових труб вздовж вул. Олегівської від місця підключення до території забудови. При перетинанні проїжджої частини вулиць прокладання газопроводу передбачено в металевих футлярах;

−     прокладання підземного газопроводу-вводу середнього тиску Р ≤ 0,3 МПа з поліетиленових труб по території забудови до виходу із землі на фасад будівлі;

−     наземне прокладання газопроводу середнього тиску зі сталевих трубо­проводів по фасадній стіні будівлі та по покрівлі до ВОГ і ШРП;

−     прокладання газопроводу низького тиску до вводу в приміщення котельні, зі сталевих трубопроводів.

На ввідному газопроводі у котельню передбачається швидкодіючий запірний клапан, який автоматично спрацьовує від датчиків загазованості в приміщення котельні, у випадку пожежі і при відключенні електроенергії.

Максимальна розрахункова витрата газу - 105,91 н. м³/год.

На введенні теплової мережі в будівлю запроектовано індивідуальний тепловий пункт (ІТП).

Приєднання систем опалення і вентиляції передбачено за допомогою теплообмінних модулів, які постачаються комплектно із засобами автомати­зації, що забезпечують регулювання параметрів теплоносія в залежності від температури зовнішнього повітря.

Схеми підключення систем опалення житлової частини будинку до теплових мереж – незалежні.

Теплопункт обладнується вузлами комерційного обліку теплоспожи­вання.

Основні принципові рішення щодо внутрішніх систем опалення і вентиляції відкоригованого об’єкта залишаються без змін і детально описані в експертному звіті ТОВ «Українська будівельно-технічна експер­тиза» № 7-390-20 ЕП/КО від 13 листопада 2020 р.

Електропостачання житлового будинку виконується за ТУ ПрАТ «ДТЕК КИЇВСЬКІ  ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» № 000370250821090330000001 від 25.08.2021.

Проектом передбачається вбудовано-прибудована трансформаторна підстанція ТП-10/0,4 кВ із сухими трансформаторами потужністю 2 × 630 кВА.

Живлення І та ІІ секцій шин РУ-10 кВ виконується:

−     І секція шин – від РУ-10 кВ ТП 190 та від РУ-10 кВ ТП 7565;

−     ІІ секція шин – від ІІ секції шин ТП 7479 та від ІІ секції шин РП 152 з використанням КЛ-10 кВ «РП 152-ТП 7479» на ділянці від РП 152 до місця врізу.

Розрахункове навантаження житлового будинку становить 549,1 кВт, ІІ та І категорії надійності електропостачання.

У проекті передбачена достатня кількість щитів ГРЩ, які живляться від РУ-0,4 кВ проектованої ТП-10/0,4 кВ кабелями розрахункових пере­різів.

Для споживачів І категорії передбачений АВР.

Проектом передбачається робоче, аварійне (безпеки та евакуаційне) та ремонтне на 12 В електроосвітлення приміщень.

Електроосвітлення приміщень виконується світильниками із світло­діодними лампами.

Керування робочим освітленням поверхових коридорів здійсню­ється за місцем з використанням пристроїв короткочасного вмикання.

Передбачено автоматичне (згідно із заданою програмою) та дистан­ційне керування електроосвітленням лініями живлення сходових кліток, виходів з будинку, номерних знаків, покажчиків пожежних гідрантів.

Живлення робочого електроосвітлення та електрообладнання вико­нується кабелями з мідними жилами з ізоляцією, яка не поширює горіння, має помірну димоутворювальну здатність та є малонебезпечною за токсич­ністю продуктів горіння, типу ВВГнгд.

Живлення аварійного електроосвітлення та протипожежних пристроїв виконується кабелями з мідними жилами з вогнестійкою безгалогеновою ізоляцією марки FLAМЕ-X 950(N) HXH180/E30, які прокладаються на під­тримувальних вогнестійких системах класу Е-30 та зберігають функціо­нальність протягом 30 хвилин.

Для зовнішнього освітлення прилеглої території застосовуються світлодіодні світильники, які встановлюються на металевих опорах гаря­чого цинкування.

Проектом передбачається автоматизація та диспетчеризація інженер­ного обладнання для водопостачання, опалення, вентиляції.

Проектом передбачається облаштування телекомунікаційними систе­мами (телефонією, проводовим мовленням) і системами контролю доступу та охоронної сигналізації.

Відповідно до коригування у проекті надані принципові рішення щодо організації будівництва.

Земляні роботи виконуються екскаваторами з ємністю ковша 0,5- 0,65 м³ та бульдозерами потужністю 70 кВт.

Улаштування буроін’єкційних паль виконується за допомогою універсальної бурової установки типу Bauer.

Бетон на будмайданчик завозиться автобетонозмішувачами. Укладання бетонної суміші в конструкції будівель здійснюється механізовано, за допо­могою стаціонарного причіпного бетононасоса продуктивністю 65 м³/год та автобетононасоса потужністю 90 м³/год.

Монтажні роботи виконуватимуться стаціонарним баштовим краном вантажопідйомністю 8,0 т з довжиною стріли 45,0 м.

Тривалість будівництва становить 37,0 місяців, в тому числі підго­товчий період 4,0 місяці.

Проектом передбачені заходи, регламентовані нормативними актами щодо забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення.

Передбачені проектом коригування не створюватимуть негативного впливу на природне освітлення і тривалість інсоляції у новобудові та в навко­лишніх будівлях.

За матеріалами проекту умови природного освітлення, тривалість інсоляції житлових приміщень, території дитячих ігрових і спортивних майданчиків на прибудинковій території проектованого комплексу відпо­відають чинним вимогам.

Розміщення приміщень з інтенсивними джерелами шуму та вібрації виконано з урахуванням вимог ДБН В.1.1-31:2013 «Захист територій, будинків і споруд від шуму». Розділ «Захист від шуму» відкориговано відповідно до внесених у проекті змін щодо інженерного обладнання будинку.

Після виконання робіт з монтажу обладнання проектом передбачено обов’язкове проведення контрольних інструментальних вимірів рівнів шуму та, в разі виявлення перевищень допустимих рівнів шуму, розроб­лення та виконання додаткових шумозахисних заходів.

У складі відкоригованих матеріалів проекту розроблений розділ «Оцінка впливів на навколишнє середовище» (ОВНС), у якому визначено, що внаслідок коригування проектних рішень вплив на компоненти навко­лишнього середовища суттєво не змінюється у порівнянні з раніше затверд­женим проектом і знаходиться у межах дозволених рівнів.

Коригуванням раніше затверджених об’ємно-планувальних та інже­нерних рішень передбачено зміну поверховості житлових секцій.

Будинки запроектовані ІІ ступеня вогнестійкості, умовна висота житлових секцій не перевищує 26,5 м.

Ліфти в кожній з п’яти секцій будинку, окрім надземних, обслуго­вують підземний поверх та сполучаються з паркінгом через протипожежний тамбур-шлюз, з підпором повітря при пожежі. На надземних поверхах входи до ліфтів організовано через ліфтові холи зі встановленням протипожежних дверей 2-го типу (ЕІ30), чим ліфтова шахта відокремлюється від об’єму сходових кліток типу СК1.

Над покрівлею секції № 4 будинку передбачено дахову модульну котельню, вхід до котельні передбачено по зовнішніх сходах безпосередньо з покрівлі секції. Від приміщень квартири житлової секції, над якою роз­ташовується модульна котельня, запроектовано повітряний прошарок висотою 525 мм. При цьому конструкція покриття житлової секції над котельнею має клас вогнестійкості REI 90. Як і підлога приміщення котельні - REI 90 хв.

Кількість автомобілів для зберігання у підземному паркінгу стано­витиме 99 од.

В’їзд у внутрішній двір будинку пожежної техніки забезпечено нормативними габаритами арки, тобто її ширина становить не менше ніж 3,5 м, висота - не менше ніж 4,25 м.

Основні принципові проектні рішення у зв’язку з нинішнім коригу­ванням проекту не змінюються і детально описані у додатку до експертного звіту № 7-390-20-ЕП/КО від 13 листопада 2020 р.

Експертиза проведена за напрямами, зазначеними у 8.6 ДСТУ 8907: 2019 «Настанова щодо організації проведення експертизи проектної докумен­тації на будівництво».

При цьому у відповідності до 8.6.9 зазначеного стандарту до прове­дення експертизи проектної документації не залучались експерти з питань ядерної і радіаційної безпеки, та експертиза за цим напрямом не проводилась, оскільки об’єкт не призначений для поводження з радіоактивними матеріа­лами та відходами від них.

Відповідно до положень ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та умов договору № 7-136-22-ЕП/КО від 25.08.2022, укладеного із замовником, експертиза проекту здійснена без розгляду кошторисної частини проектної документації.

У процесі розгляду проекту за зауваженнями ТОВ «Українська буді­вельно-технічна експертиза» проектною організацією за погодженням із замовником у проект внесені зміни і доповнення.

Відповідальність за внесення змін в усі примірники проекту, в тому числі при внесенні проектної документації до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), покладається на генпроектувальника та замовника.